[摘要] 编者按:今年以来,本市楼市热度高于往年,房价涨幅较快。虽然11月房价环比涨幅回落,但群众仍很关注房价走势。房价是怎样“炼”成的?本报记者深度调查房地产市场,回答读者疑问,揭示房价热点背后的原因,本报今日起推出连续报道。
编者按：今年以来，本市楼市热度高于往年，房价涨幅较快。虽然11月房价环比涨幅回落，但群众仍很关注房价走势。房价是怎样“炼”成的？本报记者深度调查房地产市场，回答读者疑问，揭示房价热点背后的原因，本报今日起推出连续报道。
随着本市加大楼市调控力度，本市土地拍卖市场的多块热门土地被设定高限价。在“熔断”机制下，还出现了土地价格突破高限价而终止交易的情况。地价疯涨势头被遏制的同时，人们不禁要问：地价究竟占房价多少比例？
土地与房价“面粉比面包贵”
记者从某地产研究中心获悉：截至12月5日，包括本市在内的36个二线热点城市合计住宅土地面积成交2980宗，平均楼面价为每平方米4252元，比去年同期上涨了87.3%。据国内专业咨询机构以2015年上市房企公开披露的数据分析，国内一些热点城市房企的土地成本占房价的40.1%，建设成本占16.7%。本市房地产业内人士认为，今年土地市场高热，土地成本占房价成本明显提升。旭辉集团天津区域事业部总经理吴雪称，土地成本一般占房价的30%至50%。目前建筑和人工成本涨幅不大，但是土地市场热度很高，部分开发商确实高价拿地，当前的土地市场呈现“面粉比面包贵”的特点。
部分项目房价跟地价无关
也有很多买房人认为房价的走势不是土地价格决定的。很多市区热门项目开盘时价格还比较合理，但是一旦销售火爆，房企就不断涨价，房价早已数倍于土地价格。家住南开区红旗路附近的徐女士告诉记者，她家门口的天拖的两个项目都已经每平方米4万元了，每次有新房源上市，买房人跟“抢房”一样，而当初开盘时才2万元左右。记者了解到天拖地块在2013年9月拍出了103亿元的总价纪录，楼面价为10109元/平方米。从2014年上市至今两年多的时间，目前房价已经是当初的楼面地价的4倍。无独有偶，2015年7月，本市一家大型房企以底价41亿元成功拍得河东区津滨大道北侧万辛庄地块，当时的楼面价仅为8976元/平方米。而目前当地的很多新房项目售价已经突破了每平方米3万元大关。
中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌指出，中国的房价不是成本决定的，而是供求关系决定的。热点城市和地区新房供不应求，使得房价不断上涨。而深究供不应求的原因，则是“钱松地紧”局面造成的。货币供应量很大，但土地供应总量不足。此外，一些热点城市人口净流入，导致买房需求不断增长。以本市为例，资料显示，2015年末本市常住人口总量为1546.95万人，比2010年增加247.66万人，外来常住人口500.35万人，5年间年均增加39.98万人。业内人士认为，从时代坐标看，天津的直辖市地位、产业优势、人口红利和支付能力，都促使天津赶上了这轮“补涨”的行情。天津本身就有良好的公共资源配套，对周围人口有吸引力，近几年的人口的净流入增长很明显，而且“京津冀一体化”还带来了更多的发展空间。在宏观调控政策下，房价上涨的幅度会由时间来解决，将进入缓慢的平稳期。
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