[摘要] 本市从10月1日起实施区域性住房限购，强化差别化住房信贷政策，此后已连续曝光多起房地产企业和中介机构违规违法行为。 10月14日，住建部再出拳，发布《关于规范房地产开发企业经营行为维护房地产市场秩序的通知》（以下简称《通知》），明确要对9种不正当经营行为依法严厉查处。
串单、惜售、哄抬价格等违法违规乱象随着各地楼市升温，屡屡出现……
8月，住建部、国家发改委等七部门联合印发了《关于加强房地产中介管理促进行业健康发展的意见》（以下简称《意见》），针对房地产中介乱收费等乱象进行全面整治。随后各地相关主管部门陆续出台专项治理措施紧密跟进。
本市从10月1日起实施区域性住房限购，强化差别化住房信贷政策，此后已连续曝光多起房地产企业和中介机构违规违法行为。
10月14日，住建部再出拳，发布《关于规范房地产开发企业经营行为维护房地产市场秩序的通知》（以下简称《通知》），明确要对9种不正当经营行为依法严厉查处。
看清购房陷阱 遇到见招拆招
1 特价房陷阱
每当有新楼盘开售，价格总是节节升高，然而总会有那么几套特价房吸引购房者眼球。值得注意的是，这些便宜的特价房，往往会略带缺陷，比如面积上做不到位、户型存在问题。购买时应该了解全面，仔细与同类的非特价房做比较，不可只看价格优惠就盲目冲动下单。
2 贷款误导陷阱
为了让购房者直观了解购房成本，销售人员常会帮购房者算账，罗列出多少年的几成贷款、月供金额等，以示贷款买房是件轻松的事。按照开发商要求签了合同，缴了部分房款，并提交了一系列贷款申请文件后，就可以放心等待入住了吗？事实上，提供贷款的是银行而并非开发商，贷款申请能否通过、贷款额度和利率等都因人而异。如果银行不批贷款或者降低贷款发放额度，而购房者已缴部分房款，就会十分被动。因此，应在购房前好自行提前向银行方面确认贷款资格，并在购房合同中对贷款申请得不到批准时如何处理作出明确规定。
3 合同违约陷阱
如愿买到了房子，能否按期交房入住就成了又一件心头大事。在签订购房合同中，不仅要明确规定违约责任的承担主体，还要设置有威慑力的违约赔款额度和具体的赔款时间，这样才能起到约束效果。
4 自行约定陷阱
买房除了准备好资金，还要经过各种摇号、抽签等碰运气。因此一旦取得购房资格，欣喜之余往往忽略了合同中的自行约定陷阱。在签订购房合同时，通常置业顾问会催促购房者抓紧时间签字，也许会说条款都不用看，也不能修改，只需要签字盖章就行。虽然购房合同是经过相关主管部门审核的统一模板，但在附件中或许会存在开发商附加的自行约定条款，而这类条款就有可能隐含出现纠纷时对购房者不利的霸王条款。
5 赠送面积陷阱
“赠送面积”是开发商利用消费心理，吸引购房者出手的一种宣传手段。在签订购房合同时应充分了解“赠送面积”的来源、开发商对此是否有赠送的权利等，并且要求开发商把赠送部分在合同中进行明确。一旦权利受到侵害时，才能有充分依据得到法律的支持保护。
现象
购房者买房遭遇无奈
今年上半年，房价一路走高，部分房主跳价违约、房源信息不实等情况屡有发生。楼市成交依赖中介居间协助，但由于中介准入门槛低、鱼龙混杂，“一房两卖”“虚报高价”等现象屡禁不止，不但给消费者带来直接经济损失，也让行业被贴上欺瞒客户、霸王条款等不良形象的标签。
市民张先生曾通过某中介门店购买了位于南开区广开街附近某小区的一套两室住房，总房款360万元，交完定金后，张先生很高兴自己终于购得一套心仪的房屋，在与房主签订了合同时，还交了5万元的定金。本以为房子到手已是板上钉钉，但没想到就在办理过户手续的前两天，房主突然反悔，定金和中介费都可以向张先生赔付，但房子就是不卖了。后由于双方无法达成一致意见只得到法院进行诉讼。
除了房主跳价违约，在二手房交易中还有一个老大难问题是交易房屋存在欠费情况，尤其是物业费、取暖费等，数额往往较大，如果购房者疏于防范、中介经纪人工作不到位，很容易使欠费延续至下一任业主。
今年以来，类似案例在各地都时有发生，房地产市场行情瞬息万变，房源信息与实际情况随时都可能出现较大出入。对此，某机构天津城市经理闫学刚坦言：“今年我们每天都要核查房源信息，但因为有很多不可控因素，确实存在房源情况随时变动、价格出入较大的情况。”
房地产中介擦边违规时发生
随着房地产市场发展，中介机构的职能已经不再局限于简单的咨询和房源信息买卖。在今年6月举行的“2016中国房地产经纪年会”上，中国房地产估价师与房地产经纪人学会会长杜鹃给出一组数据，据估算，2015年房地产经纪企业促成的房地产交易额已超过5万亿元，在这一庞大市场中，形成了传统经纪企业与新兴经纪企业共生的市场竞争格局，行业服务领域纵向拓展到长租公寓、金融等领域，横向拓宽到商业、旅游、养老等地产。在中介服务延伸拓展的同时，一些擦边违规行为也屡屡出现。
一般来说，虚假房源信息出现概率较高的是各类房产信息网站。近年来，本市房地产中介机构为了应对信任危机，通过更严谨的承诺措施来避免行业弊病，比拼发布真实房源，提升从业人员学历门槛。本市房地产中介行业发出倡议发布真房源的行业活动，至今已进行了近5年。去年，本市9家大型中介机构又作出诚信服务十大承诺，包括发布真实房源信息、从业人员实名服务、服务项目明码标价、不侵占挪用交易资金、不哄抬房价、不炒买炒卖房地产、不违规提供金融服务、不泄露客户信息等。
破局
围剿房企违规违法行为
针对当前房地产交易中出现违法违规乱象，国家七部委发布的《意见》，从房源信息发布、交易过程、中介服务收费等角度全面规范了中介服务标准、范围等，对违法违规行为集中进行“围剿”。
确保房源真实 收费规范透明
由于房源信息不准确、不真实造成房屋买、卖、中介三方出现纠纷甚至告上法院的现象时有发生。《意见》在制度设计上，首当其冲强调中介机构发布的房源信息要确保房源真实存在、可以交易。
《意见》规定，实行房源信息核验制度。中介机构在门店、网站等不同渠道发布的同一房源信息应当一致。在发布房源信息前，经委托人同意后要到房地产主管部门核验房源信息，确保发布的房源真实存在、可以交易。加强房源信息发布管理。中介在门店、网站等不同渠道发布的同一房源信息应当一致，不得发布未经产权人书面委托的房源信息，不得隐瞒抵押等影响房屋交易的信息。已交易房源信息要及时撤除。对已出售或出租的房屋，促成交易的中介机构要在房屋买卖或租赁合同签订之日起两个工作日内，将房源信息从门店、网站等发布渠道上撤除；对委托人已取消委托的房屋，中介机构要在两个工作日内将房源信息从各类渠道上撤除。
此外，中介机构要在经营场所醒目位置标识全部服务项目、服务内容、计费方式和收费标准，各项服务均须单独标价；提供代办产权过户、贷款等服务的，应由委托人自愿选择，并在房地产中介服务合同中约定。
加强中介机构管理 保障房屋交易安全
中介机构门槛低、流动性大，《意见》明确，对中介实行备案制度和名单公示制度：一是严格实行备案制度，中介及其分支机构应按规定到房地产主管部门备案，通过互联网提供服务的机构，除应到机构所在地的省级通信主管部门办理网站备案外，还应到服务覆盖地的市县房地产主管部门备案；二是实行中介机构名单公示制度，各地房地产、通信、工商行政主管部门建立联动机制，定期交换信息，并通过政府网站等渠道公示备案、未备案的中介机构名单，提醒群众审慎选择中介机构。
当前，房产交易涉及金额越来越大，为保障交易安全，《意见》提出，规范中介机构承接业务，中介不得为不符合交易条件的保障性住房和禁止交易的房屋提供中介服务；规范中介服务合同签订行为，中介在接受业务委托时，应当与委托人签订书面房地产中介服务合同并归档备查；推行交易合同网签制度，各地要全面实行交易合同网上签约，一套房屋已经完成网签的，不能再重复签约；实行交易资金监管制度，各地要建立健全存量房交易资金监管制度，中介及其从业人员不得通过监管账户以外的账户代收代付交易资金，不得侵占、挪用交易资金。
明文认定“首付贷”违规 推动行业健康发展
“首付贷”金融产品一度曾被视为帮助购房支付能力不足人群购房的一条捷径。在此次《意见》中，“首付贷”被确认为违法违规金融产品，房地产中介机构不得提供或与其他机构合作提供此类产品或服务。
《意见》表示，中介机构不得强迫委托人选择其指定的金融机构，不得将金融服务与其他服务捆绑，不得提供或与其他机构合作提供首付贷等违法违规的金融产品和服务，不得向金融机构收取或变相收取返佣等费用。
某地产首席分析师张大伟分析认为，很多房地产中介机构延长了产业链，从二手房出租买卖到信贷都能做，提供一系列眼花缭乱的金融衍生品服务。一些中介机构变相垄断了购房者选择其他金融机构的可能性，其垄断后是有推涨房价的作用和意愿的，因此，《意见》在这些方面的调整、改善、规范化，将有利于推动整个行业健康发展。
明确不正当经营行为 保持严查高压态势
在住建部新下发的《通知》中，对房地产开发企业的9种不正当经营行为做了明确界定：一类是误导、欺诈、炒作行为，包括发布虚假信息和广告、捏造或者散布谣言等；另一类是违法违规销售行为，包括未取得预售许可证销售商品房、变相收取定金预订款、捂盘惜售、暗中加价收费、捆绑搭售、“一房多卖”等。
住建部要求各地根据有关法律法规和规章，对这些违法违规行为进行严厉查处。对属于房地产主管部门职责范围的，要抓紧处理；对属于相关部门主管的，要抓紧移交处理；对涉嫌犯罪的，要移交司法机关依法追究刑事责任。在此基础上，要视情节轻重，对房地产开发企业采取书面警示、约谈企业主要负责人、公开通报企业不正当经营行为、列入严重违法失信房地产开发企业名单、在资质审查中重点审核等。
落地
捂盘惜售信息不实 中介违规随时举报
有了国家层面的政策，还要各地具体落实执行，才能让政策效果真正显现。
在本市，市国土房管局从8月至10月在全市范围开展房地产中介专项整治工作，具体落实在十个方面：发布虚假房源、不实价格信息招揽业务，诱骗消费者；未将房屋抵押、查封等限制交易信息及时告知购房人；未在经营场所醒目位置标明房地产中介服务项目、服务内容、收费标准；强制提供代办服务、捆绑收费；未经当事人同意，擅自通过网签系统签订中介服务合同、交易合同；为不符合交易条件的房屋提供中介服务；对交易当事人隐瞒真实的房屋交易信息，低价收进高价卖（租）出房屋赚取差价；侵占或挪用交易资金；泄露或不当使用客户信息；中介机构及其分支机构未按规定到所在区房管局备案。专项整治期间，市区两级房地产市场管理部门对全市房地产中介机构门店开展了地毯式实地排查，并建立投诉举报制度。
10月1日以来，本市实施区域性住房限购，强化差别化住房信贷政策，同时，市、区两级房地产市场监管部门持续加强对房地产开发企业和中介机构监督检查力度，保持打击违法违规行为高压态势，截至目前，已连续查处曝光多批房地产开发企业和中介机构违法违规行为，涉及捂盘惜售、虚假宣传、违规向购房人收取好处费等。
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