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新政致津城楼市回暖明显 高库存制约房价暴涨

今晚经济周报  作者:张月   2015-04-23 09:09

[摘要] 受双重利好消息影响,房地产市场已强势回暖。多个项目售楼处被买房者拥堵,手提大量现金的购房人重现江湖。同时,二手房市场也是异常热闹。有房企称,4月开始全系产品上调价格,也有人预计新房成交量会猛涨,房价会上涨。

受双重利好消息影响,房地产市场已强势回暖。多个项目售楼处买房者拥堵,手提大量现金的购房人重现江湖。同时,二手房市场也是异常热闹。有房企称,4月开始全系产品上调价格,也有人预计新房成交量会猛涨,房价会上涨。

新房成交涨幅不明显

虽然“3.30”新政利好楼市,但是从天津市第15周的新建商品住宅成交情况来看,尚未出现明显涨幅。据天津市国土资源和房屋管理局的数据显示,第15周共成交1528套,与上一周相比(以下简称“环比”)下滑29.0%;成交面积16.2万平方米,环比下滑30.6%;套均面积106平方米;成交均价10211元/平方米,环比下滑4.8%。

从各区域来看,中心城区成交新建商品住宅共成交137套,环比下滑42.2%,成交面积1.6万平方米,环比下滑45.0%,成交均价21621元/平方米,环比下滑2.0%。环城四区共成交532套,环比下滑32.5%;成交面积5.4万平方米,环比下滑34.0%;成交均价10240元/平方米,环比下滑1.3%。

在全市的新建商品住宅成交量方面,整体呈现涨少跌多的状态,其中蓟县涨幅大,达19.0%。成交价格方面,其中静海县跌幅大,为11.8%,其次为开发区,达9.7%。可以看出,新建商品住宅呈现“量降价平”的态势,新房市场交易量与上一周相比有所下滑。

我爱我家市场研究中心认为,新政出台后,大大提升了购房者的入市积极性,市场活跃度较高。但是由于政策出台短期内各银行的信贷政策处于落地初期,部分银行尚未明确,使得多数购房者对于政策的落地处于观望,交易量尚未出现明显的涨幅。预计随着政策逐步明朗,积压的交易会逐步释放。

高库存制约房价暴涨

从二季度楼市开局表现来看,无论是楼市去库存压力,还是二季度开发商集中推盘带来的竞争压力,都使得二季度楼市仍需在“量”上做文章。

业内人士分析,政策利好频发,为楼市接下来几个月提供了放量的“窗口期”,但就二季度而言,仍然应以跑量为主,尤其是对于上市公司来讲,在这个阶段尽快跑量,冲刺半年报销售业绩,尽量完成或缩小与半年销售业绩指标的差距。而“3.30”新政对楼市实际成交、客源量、房源量来说,只带来了15%至20%左右的刺激增长,其实是低于预期的。在这个态势下,房价并不具备暴涨的条件。

此外,对于目前房价“涨价”的信息,有专家认为,市场库存的制约或使得房价依然持稳。冗多的库存使得目前开发商多选择借助政策“东风”快速去化,一旦追求涨价来提高利润,反而可能在现阶段损失意向购房客户,影响销量。同时,新政进一步降低了二套房首付以及营业税的减免范围,其目的是通过“卖旧”减税、“买新”降首付,来促进改善性置业客群的换房升级,从而提振包括二手房及新房在内的房地产市场的成交活跃度。但是,改善性客群的购房需求并不急迫。虽然新政后,各个项目看房客户量骤增,但签约量并未因此大幅增加,项目间的销售竞争仍然很激烈,为了积聚购房需求,开发商只得保持价格平稳。

个别项目已上调提价

距离新政出台已经过去将近一个月的时间,库存高企使得“涨价潮”虽然没有如期而至,但是,就调查显示,还是有个别项目进行了提价。

数据显示,在10个市区楼盘中,有6个项目已经涨价,普遍上调了500至1000元。仁恒河滨花园和金融街融御两个楼盘虽然保持价格不变,但均表示日后推出的新品房源将上调价格。府上和平以重点小学为由,将售价上调至35000元至40000元/平方米,而之前对外报价不足3万元。以小的42平方米一室户型计算,调价后总款增加21万元。观锦新政前的均价为15800元/平方米,当前价格为17000元/平方米。而金侨新梅江壹号、旺海公府、天津万达公馆,均价均上调了1000元。除此之外,金桥公园一号以及正荣润璟湾也有小幅上调。

同时,环城楼盘,如中北镇、双港等置业热门区域的楼盘,大多保持原有价格,销售人员并没有透露出项目将要调价的信息。个别项目由于加推新品,略微上调了价格。而相对于市区与环城四区,滨海新区的楼盘在新政落地之后,项目售价并没有上调,甚至出现价格下调的情况。由此可以看出,涨价楼盘普遍集中于市内六区,地段优势以及资源不可复制性成为调价的筹码。环城四区和滨海新区的项目由于楼盘分布集中,竞品压力大,鲜有项目提价,涨价幅度较小。而天津自贸区挂牌后,则或将拉动滨海部分楼盘涨价。

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