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今年楼市政策会否暖风频吹

理财周刊   2015-02-10 00:00

[摘要] 统计数据显示,年末翘尾行情并未延续,房企在年末冲刺之后进入休整期,推盘节奏趋于平稳,新增供应锐减,受此影响,楼市整体表现不尽如人意。中指研究院[微博]跟踪监测数据表明,2015年1月份主要监测城市总体成交量为1513万平方米,环比2014年12月下降27%,有超过九成城市成交量低于上月。

2015楼市开局冷清

年关临近,天气骤然变冷,楼市似乎也受到了影响,活跃程度大幅滑落。

统计数据显示,年末翘尾行情并未延续,房企在年末冲刺之后进入休整期,推盘节奏趋于平稳,新增供应锐减,受此影响,楼市整体表现不尽如人意。中指研究院[微博]跟踪监测数据表明,2015年1月份主要监测城市总体成交量为1513万平方米,环比2014年12月下降27%,有超过九成城市成交量低于上月。

具体来看,一线城市成交量整体下滑幅度不小。数据表明,一线城市在2015年1月份成交套数42113套、成交面积为420万平方米,环比上月下滑28%。其中,北京跌幅大,达到44%,广州以30%的跌幅紧随其后,上海跌幅也达到21%,深圳下跌幅度小,为11%。

二线城市也几乎“全面沦陷”。跟踪监测结果显示,二线代表城市中成交面积为1093万平方米,整体下跌幅度为28%。其中厦门、福州跌幅大,均为47%,接近“腰斩”;此外成都、大连、昆明等三个城市,跌幅也超过40%。不过三亚是个例外,2015年1月成交面积达到15.7万平方米,环比上月上涨14%,成为所有监测城市中一个成交量回升的城市(具体可见附表)。

表部分城市2015年1月成交量变化情况

城市 成交套数 成交面积(万㎡) 面积环比

北京 9519 97.9 ﹣44%

上海 18527 173.7 ﹣21%

广州 6771 78.1 ﹣30%

深圳 7296 70.3 ﹣11%

三亚 1923 15.7 14%

贵阳 5468 58.7 ﹣5%

海口 3389 30.0 ﹣10%

南昌 4275 48.4 ﹣12%

青岛 9975 96.4 ﹣13%

温州 2516 32.2 ﹣17%

长沙 13695 148.8 ﹣17%

南宁 6742 70.4 ﹣23%

武汉 14456 144.0 ﹣24%

济南 7235 81.8 ﹣26%

苏州 5187 61.3 ﹣37%

宁波 2461 29.6 ﹣37%

南京 6321 69.6 ﹣38%

昆明 11334 102.5 ﹣40%

大连 1711 16.4 ﹣44%

成都 8330 56.2 ﹣44%

福州 1395 16.5 ﹣47%

厦门 1241 14.7 ﹣47%

数据来源:中指研究院

去库存压力犹存

虽然2015年1月开发商的推盘量锐减,即便是如此,库存量并未出现明显下降,去库存压力仍然“压力山大”。

研究机构数据表明,各地房企推盘量出现了不同程度的回落。以广州为例,2015年1月11个区共发放26张预售证,新增住宅房源4414套,环比2014年12月(9320套)下跌52.64%。此外,上海的情况与广州类似,供应面积跌幅过半,根据德佑地产跟踪监测数据表明,2015年1月份上海供应面积为74.2万平方米,环比下跌50.7%。

即便是如此,各地库存量并未出现明显回落迹象。以上海为例,截至2015年1月31日,库存量仍然处在1294万平方米的高位,环比去年12月份,仅回落3%。整体而言,库存过大现状并未得到明显改善,数据表明,截至今年1月底,包括北京、上海、南京、厦门等在内重点监测的10个城市库存总量,较2014年12月末略微下降,降幅仅0.4%。

来自国家统计局数据表明,高库存现状一直存在。统计结果显示,2014年末商品房待售面积已达6.2亿平方米,同比增长了26%,创下历史新高。其中,去化速度较慢的二、三线城市楼市库存积压更加严重。

专家分析指出,当前市场“去库存”压力并未消除。同策咨询研究部总监张宏伟认为,在2015年之初,对于大多数城市而言,由于冲刺年度销售业绩指标的因素降低,导致市场去化速度降低,去化周期还会略回升,此时,“去库存”仍然是市场主旋律,房价在2015年年内仍然有下行压力。从这个角度来看,楼市在短期内仍然会承受“去库存”的压力,在2015年季度也不会有明显好转。

政策松动隐现

有迹象表明,地方政府再次为楼市“松绑”。

2014年以来,已接连出现两轮“救市”。而眼下,第三轮“救市”呼声再起。随着2014年中国经济增速下滑至7.4%,作为重要的经济引擎之一的房地产行业,政策暖风频频吹起。四川省住建厅1月20日发布消息称,将对省内地方住房政策进行集中清理,全面取消限购、限价等行政干预政策。厦门也宣布从1月16日起全面取消岛内限购。此外,绍兴日前出台的《关于促进越城区行政区域房地产市场平稳健康发展的意见》提出,将于2月15日起实施购房补贴、提高公积金贷款额度等购房优惠政策,购房者将获得房屋成交计税价格0.8%的补贴。

此外,福州市下发的《关于福州市统购商品房和安置房、回购安置协议指导意见(试行)》提出,开发企业若有多余商品房或安置房可卖给政府,用于保障性住房。除了福州,四川、安徽、江苏等省的部分地区也正在试点类似政策。

另外,此次营改增的扩围将涉及地产行业,在税收改革影响利润的情况下,此举将刺激房企的投资热情。

后续还有啥手段

房地产行业中长期发展的重要性在经济转型期间已经得到各方肯定,由此看来,未来还会有新的手段,对楼市采取进一步刺激措施。

专家分析指出,当前市场仍然面临降温之虞,因此政府可能会出台更多具有针对性的措施来刺激市场。专家表示,楼市面临的糟糕问题是宏观经济还没有持续回暖,市场还在降温,比如PMI数据低迷,跌破荣枯线,这会对整个宏观经济2015年的走势带来影响。但反过来,这样一类数据的出现,也会鞭策地方政府加大对经济的提振,尤其是刺激楼市需求。

如果政府出手,那么还有哪些手段可用呢?

从中央层面来看,降准可能是先使用的手段。严跃进预测道,不排除央行[微博]在季度推出降准的做法,从而释放流动性,并且提振宏观经济各类参与者的信心。这样一个做法,对于楼市发展是明显的利好,尤其在限购政策松绑后,很多房企对于2015年的楼市投资和新开工等都持一个乐观态度。通过此类救市做法,能够带来市场活跃度的上升。

还有一个“救市”的做法或是政府主动垫资。比如在消费领域,若住房消费者在租房和购房环节缺乏笔资金,那么地方政府或采取各类形式来进行各类补贴。而从户籍制度看,将通过简化落户的政策,防范城市人口红利的流失,并且使得各类潜在的消费需求和购房需求能够得到快速的释放。

也有地方政府可能会采取一些另类“救市”的举措,比如转变土地出让方式等。为了降低土地出让的各类风险,同时为房企拿地成本考虑,以租赁的方式而非简单出售的方式进行出让,也可能会成为部分地方政府采取的手段。类似的措施还有简化审批程序,对于一些有投资意愿的企业,可能会降低门槛。

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