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首都经济圈行政手段整合资源 津商业地产潜力被开启

今晚经济周报   2014-09-12 08:27

[摘要] 仲量联行实时公布的白皮书《首都经济圈合作深化,地产机遇何在?》研究报告指出,首都经济圈旨在通过发展北京、天津和河北省11个城市的经济发展一体化战略,解决区域间环境污染、过度拥挤和交通堵塞、收入不均和资源配置低效的问题。

仲量联行实时公布的白皮书《首都经济圈合作深化,地产机遇何在?》研究报告指出,首都经济圈旨在通过发展北京、天津和河北省11个城市的经济发展一体化战略,解决区域间环境污染、过度拥挤和交通堵塞、收入不均和资源配置低效的问题。该规划旨在通过政府集中进行自上而下的统筹规划和资源配置,对京津冀地区分割和重叠发展的现状加以改善。

开启商业巨大潜力

仲量联行天津办公室董事总经理何迈可表示:“我们非常欢迎此战略规划,因为该规划将鼓励不同的城市因地制宜、发挥所长,吸引新的投资项目,同时消除浪费冗余的现象并改善整个区域的空气质量。”

“首都经济圈”除了改善区域经济之外,也将开启商业地产市场的巨大潜力。然而目前,缺乏协同性导致不均衡的增长,更带来三地城市之间的竞争,造成了过度供给的问题。天津和河北试图效仿北京的成功模式,纷纷兴建可与北京的中央商务区和金融街相媲美的办公楼和商业区,与北京计划扩大中央商务区和金融街的计划重合。仲量联行北京办公室研究部经理柯礼博认为:“在经济发展和传统办公楼用户的扩张计划皆放缓的形式下,此区域的需求不足以支撑如此之多的办公空间。另外,河北许多城市皆为二三线城市,但也在计划建设新的中央商务区,这将造成很大的供应过剩风险,因为许多城市的服务业规模相对较小。”

如果三地协作更加充分,盲目新建商业中心的城市将会减少,更多城市可以集中利用自身竞争优势,让市场本身来决定商业房地产的需求。首都经济圈中有更多办公楼需求的城市屈指可数,通过与私营企业的协作,地方政府可以确定哪些区域最适合发展成为商业地产市场。

首都经济圈一体化战略如果付诸实践,将创造多个跨行业的就业岗位,改善河北省的民生和居住条件,同时减少京津两地的交通拥堵和环境污染状况,实现多赢。此外,商业地产市场的成功与否,将取决于该地区的经济增长程度,因此城市规划方制定合适的发展战略至关重要。

首都写字楼数量增加

直辖市和省份之间的竞争导致了市场的过度供给。同时,北京也在计划扩大其CBD和金融街,并且在大兴、通州、丽泽、东坝和望京兴建新的商务中心。仅看北京和天津两座城市,就有超过1500万平方米的商业空间计划于2020年前完工。尽管项目全部如期完工的可能性很小,但两座城市如此大的商业体量供应仍令人担忧。按照目前的增速,首都经济圈并无足够需求来支撑商业空间巨大的扩张规模。另外,河北省的一些小型城市也在规划新的中心商务区,但因这些城市只存在少量服务业,将面临真正的过度供给的风险。

已被提到讨论日程上的京津冀一体化的一个部分是将国有企业由北京搬到周边城市,这意味着北京周边城市的写字楼、零售和住宅需求将有所提升。大部分周边城市已经开始建造更多的商业和住宅空间,并确保楼盘足以容纳大量涌入的需求。国有企业迁移到首都外将是面临过度供给隐忧的周边城市开发商的福音。例如天津滨海国际机场二期航站楼的完工也会驱动周边物流园区的需求。

投资把握仓储机会

目前,首都经济圈计划还有很多不确定性。虽然政府发布了部分合作协议公告和企业迁出首都的通告,但是其他信息均源自外界传闻和猜测。如果地产投资者希望完全基于京津冀一体化成果做出投资决策,在没有得到政府确切信息的情况下,应采取观望态度。无论规划结果如何,在不久的将来,仓储市场仍是不错的投资机会。

在过去的几年里,仓储市场是国内所有商业地产资产中毛率的物业市场,而与此同时,国内机构投资者却以5%至6.5%的毛率购买写字楼。首都经济圈已经成为仓储投资的首要区域,并为投资者带来丰厚的回报,近期录得的投资交易的毛率介于7%至9%,远高于区域内写字楼和零售市场的率。

但随后,由于市场面临供应短缺,投资将面临被压缩的局面。投资商和开发商应选择在仓储物业率仍高于其他商业地产领域时投资京津冀的仓储物流市场。此外,河北省廊坊市和天津武清区等区域,占据着中国几个的人口中心和零售市场之间的战略位置,这是仓储需求的关键驱动因素。然而,虽然在这些区域中存在大量投资机会,投资者仍需对资产进行尽职调查,因为仓库的品质和其他因素各不相同。

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