[摘要] 如果房价依然维持高位，那么即便获得贷款不成问题，但首付和还贷压力还是会让不少购房者望房兴叹。因此，在加大对首套房和刚性购房需求支持力度的同时，还有必要保持总体调控不放松，执行差别化的房地产信贷政策，促进房地产业的结构调整。那么什么是差别化房地产信贷政策？又有什么样的表现形式呢？
如果房价依然维持高位，那么即便获得贷款不成问题，但首付和还贷压力还是会让不少购房者望房兴叹。因此，在加大对首套房和刚性购房需求支持力度的同时，还有必要保持总体调控不放松，执行差别化的房地产信贷政策，促进房地产业的结构调整。那么什么是差别化房地产信贷政策？又有什么样的表现形式呢？
差别化房地产信贷政策是2010年才提出的一种说法，原来没有这个概念，没有人给他下一个准确的定义，也无从查到这个名词解释，因此，我们只能简单地从字面上进行理解。所谓差别就是指不相同的地方，就是区别、差异，所谓化，就是一系列成型的东西，所谓房地产信贷政策就是与房地产有关的所有信贷政策的总和，几个词语组合到一起就是有区别、有差异、成型的、一系列房地产信贷政策。
一般认为差别化房地产信贷政策至少包括这么几个方面：
（一）地域差别。我们国家地域辽阔，经济发展水平千差万地域差别别，因此我国的房地产调控政策不可能一刀切，现实主要针对的是房地产价格企高的一、二线城市，对经济尚不够发达、房地产价格适度的三、四线城市房地产发展国家还是鼓励的。按照我国目前的一般划分，北京、上海、深圳、广州四个城市为一线城市，省会城市、副省级城市、经济比较发达的沿海、沿江、沿边城市为二线城市，地市级城市为三线城市，县级城市为四线城市。
（二）时间差别。房地产调控政策在不同的时期有不同的调时间差别控重点，一定时期主要在地域上进行调控，一定时期重点又放在调控房价，一定时期主要调控户型面积，一定时期重点调控土地供应，一定时期主要调控房屋的档次，一定时期又重点调控市场准入等。总之，一定时期什么问题最突出，重点就调控什么问题。
（三）用途差别。我国目前限制的主要是投资性购房和投机用途差别性炒房，对自住房和改善性住房政府还是支持的。（四）等级差别。国家鼓励保障性住房、廉租房、经济适用等级差别房建设和棚户区改造，限制高档、豪华、别墅式住宅：鼓励90平米尤其是75平米以下的中小户型住宅建设，不提倡或限制90平米以上的宽宅建设。
（五）利率差别。对个人购房者而言，首套房执行利率优惠，曾有0.7、0.75、0.8、0.85、0.9折等，二套房一般执行基准利率，三套及三套以上要上浮利率，上浮标准各行也不尽相同;对房地产企业而言，保障性住房、廉租房、经济适用房建设和棚户区改造，90平米尤其是75平米以下的中小户型住宅建设执行利率优惠或基准利率，高档、豪华、别墅式住宅和商务用房执行基准利率或上浮利率。
（六）首付款及按揭比例差别。现在各行一般执行的是首套首付款及按揭比例差别。房首付30%，按揭70%，利率为基准利率；二套房首付60%，按揭40%，利率上浮10%；三套及三套以上100%付款，银行不贷款。
（七）准入差别。目前各行对房地产企业贷款准入执行的是准入差别名单式管理，尽管各行执行的标准不一，但基本上都要求三级以上建安企业资质，三级以下的企业原则上不予贷款。
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