[摘要] 多地限购风潮之下，楼市反应不一，有开发商加大促销力度跑量，也有开发商仍在等待观望。据媒体报道，北京限购之后，目前已经有112个楼盘推出力度不一的优惠促销。而在限购前夕，限购令则成为刺激楼市成交量大幅上涨的催化剂，在限购范围内的购房者纷纷出手。如外销比例超六成的海口市，在限购实施前掀起了“成交潮”。
多地限购风潮之下，楼市反应不一，有开发商加大促销力度跑量，也有开发商仍在等待观望。据媒体报道，北京限购之后，目前已经有112个楼盘推出力度不一的优惠促销。而在限购前夕，限购令则成为刺激楼市成交量大幅上涨的催化剂，在限购范围内的购房者纷纷出手。如外销比例超六成的海口市，在限购实施前掀起了“成交潮”，4天就成交1500多套。
对于近期讨论火热的限购令，辉煌地产总经理覃奡宁认为，受限购影响，炒房客首当其冲，而想换大房以及购房保值的客群也都会受到影响。部分投资型、改善型购房需求客户可能会抢在政策落地前突击买房。
限购预期
改善型购房或受制
“在桂林不少高端楼盘，投资客的比例都不到10%。”兴达地产策划经理韦书哲介绍，出于投资考虑，投资客会低价位的楼盘，特别是目前本地客户占主导的桂林市场。从市区在售的多个楼盘情况来看，已开发组团的入住率基本都达到了80%以上，不少客户家庭都已经有一套或一套以上的房子，目前都是为了改善原有住房条件而选择买房。
限购对于这类客户的置业计划无疑影响巨大，因此，不少客户选择了在政策落地前出手。目前多盘已出现受限购政策预期影响成交量提升的情况。临桂新区主推大户型产品的某楼盘，2月的成交量较之前段时期有了明显的增长。该楼盘的策划人员表示，“虽然桂林并未实施限购，但近期楼盘成交量异常上升，政策预期因素肯定是最主要的原因。”他同时也表示，限购预期在目前阶段对楼盘来说有可能是机遇，而一旦限购实施，很多购买首套房的客户甚至可能会直接选择大户型。
传博地产营销机构总经理程喜认为，桂林市民投资房产的意识普遍不强，手上拥有多套房产的市民更是少之又少，也就是说，虽然借鉴同类别城市的情况，限购目标范围内真正影响的人群并不多，但会影响到改善型购房客户短期内的购房计划。
传导效应
自住型买家陷两难
与此同时，本轮限购令均强调了本地、外地购房者差异化对待的政策，因此对外地购房成交比例较高的城市影响很大。业内人士认为，桂林楼市外地置业比例不到20%，这个数值并不高，被限购的目标人群范围小，即便实施限购，对楼市影响也不大。但市场传导因素或将在一段时间内影响到楼市成交量。
从去年的情况来看，虽然不少桂林楼盘都已经开始着眼“外销”，但受到市场和政策因素影响，市场总体的外销比例仍不到20%，购房主力仍是本地刚需。在这样的情况下，不少人认为，其他城市的限购可能会对桂林带来发展机会，而限购预期则会影响到市场的购房信心。
覃奡宁认为，在一、二线城市普遍实施限购的同时，有可能会促进周边区域市场的成交，比如，深圳实施限购后，深圳的购房需求疏散到了周边东莞等区域。桂林城市山清水秀，适宜休闲养生，是很多改善型需求和投资型需求的选择之地。“在还没有实施限购之前，桂林甚至有可能吸引外地客户前来投资。”
“政策带来的连锁反应可能会传导影响置业者的购房信心。”程喜表示，这样的心理影响对于自住型客户更为明显，从而给市场上定位于这类客户的产品带来销售压力。
新兴区域
转型期发展迎机遇
2011年的楼市调控无疑将打上“限购”的关键词。在“新国八条”的一声号角之下，20余个大中城市纷纷出台地方细则，限购大军一再扩容，各地“温柔版”“严厉版”的限购令迅速成为关注的热点。
不过，按照市场人士的观点，每一次的房地产调控都会经历“量跌”，然后“量价齐跌”，最后“量升、价升”的过程，实施限购的北京等城市目前正在经历阶段。而政策严格限制家庭购买房产套数，但购房需求依然存在。
实际上，从各大城市限购后的楼市表现来看，政策除了直接打击了投资、投机型购房，也不乏引导市场合理置业的成分。一品堂营销机构总经理胡继东认为，本轮调控有引导置业区域和分化产品类型的作用。
韦书哲也认为，如果投资客和投机客消失，会在一定程度上给市场带来影响。从不同的区域来看，市区楼盘可能会首先受影响，位于临桂新区、八里街的楼盘，则有可能会迎来良机。
桂林的市场发展目前也正处于转型期，经历这个阶段后，购房人群结构会发生变化。按照胡继东的理点，桂林市场的购房人群结构正处在“量变到质变”的过程中。“以本地刚需为主，发展到外来置业者占据重要比重。”他说，这样的城市转型可以与火箭发射需要多级推动的情况相符，在城市化的进程中，一旦内部的推动力达到一定程度，就需要外来的牵引力开始发挥主要作用。
购房心态：三类购房群体先下手为强
在“限购令”执行前夕，各地楼市纷纷出现了“末班车”效应，担心“限购”后买不了房的置业者入市“抢”房，导致楼市在短期内成交量大增。随着桂林市场限购预期的增加，哪些群体应该抢搭“末班车”？
从各地已经出台的限购细则来看，投资需求、已有两套房、外地户籍等类型客户，是受到政策影响最明显的三类人，而他们也正在酝酿如何在“限购”出台之前抢跑。
刚性需求
现在买房可选空间大
黄小姐一直在桂林租房居住，最近在城北看中了一套两房，准备出手买下。与在政策来临时不少自住买家观望等待的心态不同，黄小姐认为，一旦限购的措施出台，很有可能其他相关配套政策也会跟上，包括房贷政策在内。“现在首付是三成，而利息总额相比去年已经多出了很多，购房成本与目俱增，还是早点买好。’
业内人士认为，目前阶段，桂林楼市的新房供应稳定，产品类型多种多样，为购房者提供了较大的选择空间，不排除限购会打破这种平稳的局面。
而从外地来桂林工作的“新桂林人”，如果有较强烈的置业需求，更应该趁早出手。
近日，刘小姐在新区定下了一套两房。2008年从四川来到桂林从事自由职业的她，准备在桂林长期定居。刘小姐由于不能提供完整的个人纳税、保险、收入证明等材料，之前很担心买不到房，看到其他地方实施的限购政策后更加坐不住。
不过，在看房过程中，置业顾问告诉刘小姐，如果有一年以上的本地银行流水证明，工作人员目前仍然可以帮她申请房贷。因此，刘小姐下定决心买下房子。她告诉记者，“现在外地户口买房子已经很难了，要是以后限购的话，有可能信贷也会更加收紧，所以还是早点出手。”
改善型需求
变通买房招式多
按照“新国八条”规定以及各地出台的限购细则，多数城市要求已有两套住房的本地户籍家庭，不能在限购区域内买房。
李先生一家目前正在积极看房，准备在近期买入。但是他目前在市区已经拥有1套房改房，而妻子名下也有一套商品房，如果桂林实施“限购”，李先生这样的情况是否有资格再买房？
记者查询了解到，参照南宁版“限购令”要求，李先生一家在限购政策实施的情况下，不能再买房。不过，“限购令”中的“居民家庭”包括购房人及配偶、未成年子女，而未包括成年子女。而目前李先生的儿子正在外地上大学，以后实施限购，只有他儿子的户口在桂林，李先生到时候才可以以儿子的名义再购入新房。因此，李先生也希望在限购之前就能买到房子。
投资型需求
“挤压”面前寻突破
市场实际情况以及业内人士的观点表示，桂林市场的投资购房需求低。但这样的需求仍然占据市场成交的一定比例。
投资者对本轮限购政策也最敏感。在被认为投资购买比重较大的临桂新区，近段时间投资购房的比例有所下降。据了解，由于此前的投资客多为外地人，目前的信贷政策对于这类客户购买能力的强力挤压，除了部分资客户继续出手以外，更多的不得不暂时“停手”。
对此，胡继东认为，投资型客户在桂林市场适当比例存在，看准时机出手是他们的特点。但在住宅产品投资受限的同时，他们也已经在挖掘其他的投资渠道。比如，桂林市场上数量不多的商业地产产品就是一个途径。
中高端、大户型更为抢手
“限购令”的实施，将投资、投机及部分高端改善型需求挡在门外，而这部分购房者恰恰是高端楼盘的目标客户群。从部分已实施限购城市的市场情况来看，定位高端的楼盘销售受到明显冲击，成交量大幅下跌。而在限购前夕，高端购房者的购房需求集中释放，不少高端产品都迎来成交小高潮。
同时，面对当前CPI高企、人民币压力加大且通胀来袭的金融环境下，保值能力较强的房源产品，都是资金避风港。业内人士认为，在通胀隐忧及资产价格预期上涨的情况下，一部分资金为了避险，仍然会继续投资楼市，尤其青睐空间大、保值性强的物业产品。因此，在限购预期之下，迎合市场的购房需求，这样类型的产品也迎来了放量的机会。
市区楼盘主推大户
“以前打算结婚生子后再买大一点的房子，没想到楼市调控下，很多城市出台‘限购令’，现在看房更倾向于功能更齐全、价格又能在我们的承受范围内的产品。”陈女士表示。
在限购令作用下，像陈女士这样以前打算买小户型的过渡型购房者置业观念正在发生变化，而直接选择三房、四房这些功能更为完善的户型。这部分购房者对中大户型需求将日趋明显。业内人士认为，限购对刚需人群的预期有了微妙的影响，希望在预算之内能购买到居住功能更齐全的产品，尽量一步到位并在一段时间内避免换房的困扰。
这类改善型需求购房者，在限购前夕最希望购得一套户型功能齐全、周边配套相对成熟的大户型，以改善居住条件。尤其是手上已有多套住房的家庭，又切实存在换房需求，更有可能在限购出台前抢先入市。目前，城区范围内多数楼盘仍然有3房、复式楼这样的舒适型房源产品在售。
新区楼盘主打“成长性”
从近期的情况来看，特别是临桂新区区域市场内，楼盘产品已经成为主要满足本地刚需置业的热门区域。从这些楼盘在售的房源来看，它们的主力产品仍然以两房、小三房为主，面积区间在80一110平米左右，总价则多数在为30万元一45万元左右。
在这样的情况下，新区房源低总价、成长性的特点非常突出。以机场路某楼盘为例，目前预计的销售均价在每平米：3600元左右，但在去年11月期间，推出的首批内部认购房源时，销售价格仅为3000元左右。
特别是面对新区建设的种种利好，这些楼盘目前继续保持价格稳定提升的态势，也让更多的普通市民有信心选择在新区置业。
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