[摘要] 多地限购风潮之下，楼市反应不一，有开发商加大促销力度跑量，也有开发商仍在等待观望。据媒体报道，北京限购之后，目前已经有112个楼盘推出力度不一的优惠促销。而在限购前夕，限购令则成为刺激楼市成交量大幅上涨的催化剂，在限购范围内的购房者纷纷出手。如外销比例超六成的海口市，在限购实施前掀起了“成交潮”。
多地限购风潮之下，楼市反应不一，有开发商加大促销力度跑量，也有开发商仍在等待观望。据媒体报道，北京限购之后，目前已经有112个楼盘推出力度不一的优惠促销。而在限购前夕，限购令则成为刺激楼市成交量大幅上涨的催化剂，在限购范围内的购房者纷纷出手。如外销比例超六成的海口市，在限购实施前掀起了“成交潮”，4天就成交1500多套。
对于近期讨论火热的限购令，辉煌地产总经理覃奡宁认为，受限购影响，炒房客首当其冲，而想换大房以及购房保值的客群也都会受到影响。部分投资型、改善型购房需求客户可能会抢在政策落地前突击买房。
限购预期
改善型购房或受制
“在桂林不少高端楼盘，投资客的比例都不到10%。”兴达地产策划经理韦书哲介绍，出于投资考虑，投资客会低价位的楼盘，特别是目前本地客户占主导的桂林市场。从市区在售的多个楼盘情况来看，已开发组团的入住率基本都达到了80%以上，不少客户家庭都已经有一套或一套以上的房子，目前都是为了改善原有住房条件而选择买房。
限购对于这类客户的置业计划无疑影响巨大，因此，不少客户选择了在政策落地前出手。目前多盘已出现受限购政策预期影响成交量提升的情况。临桂新区主推大户型产品的某楼盘，2月的成交量较之前段时期有了明显的增长。该楼盘的策划人员表示，“虽然桂林并未实施限购，但近期楼盘成交量异常上升，政策预期因素肯定是最主要的原因。”他同时也表示，限购预期在目前阶段对楼盘来说有可能是机遇，而一旦限购实施，很多购买首套房的客户甚至可能会直接选择大户型。
传博地产营销机构总经理程喜认为，桂林市民投资房产的意识普遍不强，手上拥有多套房产的市民更是少之又少，也就是说，虽然借鉴同类别城市的情况，限购目标范围内真正影响的人群并不多，但会影响到改善型购房客户短期内的购房计划。
传导效应
自住型买家陷两难
与此同时，本轮限购令均强调了本地、外地购房者差异化对待的政策，因此对外地购房成交比例较高的城市影响很大。业内人士认为，桂林楼市外地置业比例不到20%，这个数值并不高，被限购的目标人群范围小，即便实施限购，对楼市影响也不大。但市场传导因素或将在一段时间内影响到楼市成交量。
从去年的情况来看，虽然不少桂林楼盘都已经开始着眼“外销”，但受到市场和政策因素影响，市场总体的外销比例仍不到20%，购房主力仍是本地刚需。在这样的情况下，不少人认为，其他城市的限购可能会对桂林带来发展机会，而限购预期则会影响到市场的购房信心。
覃奡宁认为，在一、二线城市普遍实施限购的同时，有可能会促进周边区域市场的成交，比如，深圳实施限购后，深圳的购房需求疏散到了周边东莞等区域。桂林城市山清水秀，适宜休闲养生，是很多改善型需求和投资型需求的选择之地。“在还没有实施限购之前，桂林甚至有可能吸引外地客户前来投资。”
“政策带来的连锁反应可能会传导影响置业者的购房信心。”程喜表示，这样的心理影响对于自住型客户更为明显，从而给市场上定位于这类客户的产品带来销售压力。
新兴区域
转型期发展迎机遇
2011年的楼市调控无疑将打上“限购”的关键词。在“新国八条”的一声号角之下，20余个大中城市纷纷出台地方细则，限购大军一再扩容，各地“温柔版”“严厉版”的限购令迅速成为关注的热点。
不过，按照市场人士的观点，每一次的房地产调控都会经历“量跌”，然后“量价齐跌”，最后“量升、价升”的过程，实施限购的北京等城市目前正在经历阶段。而政策严格限制家庭购买房产套数，但购房需求依然存在。
实际上，从各大城市限购后的楼市表现来看，政策除了直接打击了投资、投机型购房，也不乏引导市场合理置业的成分。一品堂营销机构总经理胡继东认为，本轮调控有引导置业区域和分化产品类型的作用。
韦书哲也认为，如果投资客和投机客消失，会在一定程度上给市场带来影响。从不同的区域来看，市区楼盘可能会首先受影响，位于临桂新区、八里街的楼盘，则有可能会迎来良机。
桂林的市场发展目前也正处于转型期，经历这个阶段后，购房人群结构会发生变化。按照胡继东的理点，桂林市场的购房人群结构正处在“量变到质变”的过程中。“以本地刚需为主，发展到外来置业者占据重要比重。”他说，这样的城市转型可以与火箭发射需要多级推动的情况相符，在城市化的进程中，一旦内部的推动力达到一定程度，就需要外来的牵引力开始发挥主要作用。
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