[摘要] 从2011年9月开始，天津住宅用地溢价率已经连续10个月为0%。2012年上半年，天津住宅用地溢价率低位运行，底价成交依旧是天津住宅用地市场的主流。在全国土地市场整体冷清的局面下，天津住宅用地市场也受到影响。由于对未来市场状况的不确定性持观望态度，开发商拿地热情普遍不高，大多采取理性的投资方式。
中指研究院的数据显示，今年上半年土地出让金收入明显降低，300个城市土地出让金总额6525.98亿元，同比下降38%，包括天津在内的大中城市土地收入纷纷下滑。
2012年上半年，天津市推出的地块多位于远郊区县、环城四区及滨海新区，而从总建筑规模来看，天津多宗黄金地块集中招商，未来天津中心城区将以发展商业服务业、旅游等第三产业为主，逐步减少纯住宅项目的开发。
在国家发改委、银监会、人民银行相继发布声明否定房地产调控放松言论后，住建部也发文强调将继续坚定不移地抓好房地产市场调控各项政策措施的贯彻落实工作。河南房贷新政被叫停、上海非沪籍单身人士限购政策等，都表明中央对房地产调控的态度依然坚决。与此同时，禁墅令和天津土地出让金缴款期限延长等政策也将影响土地市场后期走势。
（一）2012年上半年天津土地市场概述：成交量同比略涨土地出让金大幅缩水
截止到6月30日，2012年上半年天津市共成交496宗土地，土地总面积近2860.36万平米，成交土地均价826元/平米，成交楼面均价830元/平米，土地出让金达236.20亿元，平均溢价率0.67%。其中住宅共50宗，土地总面积近253.11万平米，成交土地均价4600元/平米，成交楼面均价2592元/平米，出让金额达116.42亿元。
通过数据不难看出，2012年上半年在土地宗数、土地总面积上较去年同期略涨，而土地出让金方面，环比同比均大幅缩水。
（二）2012年上半年天津土地市场格局：工业用地仍唱主角 住宅用地成交萎缩明显
数据显示，工业用地仍占据天津土地成交总量的76%。另外，值得注意的是，2012年上半年住宅用地数占土地成交总量的比例已低至10%，而商业办公用地所占比例达14%。
从2012年上半年土地用途结构不难看出，工业用地仍然在建设用地面积和规划建筑面积占据较大权重，住宅用地及商业办公用地基本走势趋于稳定。
与此同时，在限购限贷政策的重压下，天津土地市场格局已发生明显转变，随着商业用地的大量成交，预计未来一至两年，商用市场将稳步发展，而住宅方面则受政策影响较大，住宅用地成交也因此相对低迷。
（三）2012年上半年天津土地月度成交情况分析
1月，天津市共成交58宗土地，建设用地面积229.41万平米，土地均价977元/平米，楼面均价979元/平米，土地出让金达22.42亿元，平均溢价率仅为0.00%。其中，住宅用地共2宗，建设用地面积3万平米，土地均价15009元/平米，楼面均价7977元/平米，土地出让金达4.72亿元，平均溢价率0.02%。
数据显示，2012年1月天津土地交易较之去年同期，在土地宗数、建设用地面积、成交土地均价、成交楼面均价、土地出让金等方面均有所下降，同比分别下降19.44%、53.17%、46.05%、31.97%、74.69%。
进入2月，天津市共成交68宗土地，建设用地面积403.73万平米，土地均价1389元/平米，楼面均价1166元/平米，土地出让金达56.08亿元，平均溢价率仅为0.00%。其中，住宅用地共16宗，建设用地面积95.84万平米，土地均价4530元/平米，楼面均价2487元/平米，土地出让金达43.41亿元，平均溢价率仅为0.00%。
数据显示，2012年2月天津土地交易较之去年同期，在土地宗数、建设用地面积、成交土地均价、成交楼面均价、土地出让金等方面均有所上涨，同比分别上涨30.77%、42.25%、32.66%、52.22%、88.54%。
3月，天津市共成交57宗土地，建设用地面积779.20万平米，土地均价349元/平米，楼面均价443元/平米，土地出让金达27.17亿元，平均溢价率仅为1.73%。其中，住宅用地共1宗，建设用地面积4万平米，土地均价3180元/平米，楼面均价1767元/平米，土地出让金达1.29亿元，平均溢价率0.00%。
数据显示，2012年3月天津土地交易较之去年同期，除建设用地面积同比上涨36.67%外，在土地宗数、成交土地均价、成交楼面均价、土地出让金等方面有所下降，同比分别下降24.00%、59.98%、48.43%、45.33%。
4月，天津市共成交102宗土地，建设用地面积377.25万平米，土地均价1078元/平米，楼面均价825元/平米，土地出让金达40.68亿元，平均溢价率仅为0.00%。其中，住宅用地共14宗，建设用地面积33万平米，土地均价5913元/平米，楼面均价3379元/平米，土地出让金达19.35亿元，平均溢价率0.00%。
数据显示，2012年4月天津土地交易较之去年同期，除成交楼面均价同比下降17.99%外，在土地宗数、建设用地面积、成交土地均价、土地出让金等方面有所上涨，同比分别上涨59.38%、52.02%、2.96%、56.58%。
5月，天津市共成交135宗土地，建设用地面积725.94万平米，土地均价636元/平米，楼面均价758元/平米，土地出让金达46.16亿元，平均溢价率仅为0.54%。其中，住宅用地共7宗，建设用地面积67万平米，土地均价3151元/平米，楼面均价1989元/平米，土地出让金达21.22亿元，平均溢价率0.00%。
数据显示，2012年5月天津土地交易较之去年同期，除成交土地均价同比下降46.87%、成交楼面均价同比下降0.92%、土地出让金同比下降9.72%外，在土地宗数、建设用地面积等方面明显上涨，同比分别上涨213.95%和70.02%。
6月，天津市共成交76宗土地，建设用地面积344.83万平米，土地均价1267元/平米，楼面均价1042元/平米，土地出让金达43.69亿元，平均溢价率仅为2.03%。其中，住宅用地共10宗，建设用地面积50万平米，土地均价5284元/平米，楼面均价2713元/平米，土地出让金达26.42亿元，平均溢价率0.00%。
数据显示，2012年6月天津土地交易较之去年同期，除成交土地均价同比上涨38.02%、成交楼面均价同比上涨31.23%外，在土地宗数、建设用地面积、土地出让金等方面明显下降，同比分别下降20.83%、50.64%、31.95%。
目前的状况是，开发商资金链紧张的情况并没有明显改善，对土地竞标普遍持谨慎态度，住宅用地市场仍未走出低谷，部分优质地块降价入市，地方政府土地出让面临较大压力。
（四）2012年上半年天津土地成交区域分布：武清前景被看好 滨海地块受青睐
纵观2012年上半年天津土地市场成交区域分布，推出地块分布较广，以武清区为代表的远郊区县及滨海新区地块依然高频率入市。随着京津一体化进程的加快，远郊区县的价值也随之不断攀升，尤其是武清区、静海县的推出地块青睐，但平均溢价率较低，静海县、宝坻区、宁河县、北辰区、河西区、南开区、和平区均以底价成交。
2012年上半年土地成交主要集中在远郊区县的武清区、静海县以及滨海新区，可见天津郊区化趋势加强，未来新建商品房的供应也将不断郊区化。
在城市外扩与大京津发展圈的背景下，作为京津走廊的武清区发展前景不言而喻，未来武清区将与滨海新区成为天津经济发展的两翼。一方面是旧城改造，另一方面蓝印用房需求的增加，促使远郊区县土地供应和成交明显放大。而滨海新区的快速发展促使更多土地出让，虽然大批量土地的成交会导致房地产市场的供应过于求，但滨海长期前景仍被看好，促使土地成交占比明显加大。
（五）2012年上半年房企拿地情况解析：竞得方以本地开发企业为主
通过土地交易价格和成交楼面价格情况，既能看出房企的实力，也能从另一侧面反映区域土地的价值。
2012年上半年，金融街融展(天津)投资有限公司以总价17.5亿元摘得和平区大沽北路东侧地块一宗地，成为成交总价榜。 天津立达房地产投资有限公司则因夺得河西区彩印道北侧一宗地，凭借9500元的成交楼面地价，成为成交楼面价榜。
从房企拿地情况来看，2012年上半年上榜地块多数被本地开发企业收入囊中，现阶段市场仍处于萎靡状态，本地企业在地块开发和建设方面都具有更多优势。
（六）2012年上半年天津土地溢价率仍处低位
与此同时，2012年上半年天津土地溢价率始终低位运行。其中，蓟县毛家峪村北侧地块，为城镇住宅用地，是2012年上半年天津住宅用地溢价率，仅为1.13%，由天津毛家峪旅游发展有限公司竞得。
从2011年9月开始，天津住宅用地溢价率已经连续10个月为0%。2012年上半年，天津住宅用地溢价率低位运行，底价成交依旧是天津住宅用地市场的主流。在土地市场整体冷清的局面下，天津住宅用地市场也受到影响。由于对未来市场状况的不确定性持观望态度，开发商拿地热情普遍不高，大多采取理性的投资方式。
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