[摘要] 在4月19日天津搜房网举办的，透视“星”区域系列主题论坛之武清津南区域篇——《搭建黄金走廊 武清津南破茧成蝶》上，天津南开大学教授周京奎关于武清、津南二区的发展发表了自己的看法。
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近年来，随着城市建设的加速和扩展、市民购房观念的变化，环城四区和远郊区县等新兴区域异军突起，在新房成交排行榜上屡屡有出色表现。京津一体化进程的不断加快及“环首都经济圈”概念的提出，京津两地的同城效应开始显现。在环城四区中，作为津滨黄金走廊的津南区域越来越受到人们的关注，成为天津环城四区的翘楚。双港工业区的发展壮大、海河教育园的文化氛围、天嘉湖的生态宜居，让很多追求生活品质又注重潜力的购房者心向往之。
武清和津南分别作为京津和滨海的黄金走廊，其区域价值潜力无限，伴随着各大房企的相继入驻，其区域规划建设的火热进行，武清和津南早已退去旧颜换上新貌，破茧而出。2012年，武清区和津南区将有怎样的发展和未来？面临怎样的机遇与挑战？透视“星”区域系列主题论坛之武清津南区域篇——《搭建黄金走廊 武清津南破茧成蝶》和诸位专家及开发商一同讨论了武清楼市和津南楼市的成长与未来发展之路。
在4月19日天津搜房网举办的，透视“星”区域系列主题论坛之武清津南区域篇——《搭建黄金走廊 武清津南破茧成蝶》上，天津南开大学教授周京奎关于武清、津南二区的发展发表了自己的看法，以下为发言实录：
天津南开大学教授周京奎（图片来源：搜房网）
公共投资将影响整体区域发展的进度
我觉得目前整个京津城际列车还有天津大道相关的交通投入属于公共投资，政府公共投资的投入要划到投资区域的房地产价值里，对价值的影响是非常显性的影响。具体来说对区域价值的影响到底体现在哪几个方面？我想举个例子，我们从国外的发展来看，前几年我在洛杉矶做访学的时候看到有一个非常著名的学校，周边沿着这个学校往四区辐射众多的交通干线，我们都说美国的公路交通、城市内的公交系统比较薄弱，但是在洛杉矶公交系统还是比较完善的。所以说导致UCRA著名高校的沿着交通干线，周边的房价都是非常高的。
我们来看刚才提到了天津和北京之间的轨道交通，还有市区到滨海新区的系列交通干线的建成，这样的话其实也是一样，这种交通的便利性，大量的投资在里面，一定是对价值有极大的影响，这是在价格方面。
还有一个问题，在交通便利之后，除了价格还有其他什么影响？价值是由谁来承受，显然是由消费者来承担。在交通便利性的背景下，一定会吸引大量的居住投资者，甚至企业、厂商进入这个区域。随着人流和资本流的进入，逐步体现在区域的整体投资价值上。所以说我们从逻辑来看，首先是公共投资价值的提升，对土地和房地产价格的提升，带来了巨大的人流和资本流，进一步使整个区域的价值称之为跨越式的提升，这是我的基本观点。
价格微调是吸引客户的好方法
企业销售方式可以多元化，当前是应该选择的营销方式，因为调控的力度非常大，就像我说的从2004年到2009年左右，使一部分人可以很容易的获得贷款，包括自主型贷款和投资型的贷款。这种情况在2011年有了极大的改善，一个是贷款的规模，同时优惠利率由原先的优惠利率，当时折扣的是7折，到2011年一个是基准利率，再进一步涨幅15%。在金融支持政策改变的情况下，消费者肯定是要有所考虑，对市场的预期进行修正，最终会影响到进入市场的决策。
在这种情况下，企业如何来扩大？在价格变化不大的下，如何吸引消费者？一个是在吸引投资群体已经被遏制的情况下，如何吸引刚性需求，通过价格微调来吸引客户我觉得是一个方法。
随着政策的小幅调整，企业是不是可以想更多的方法，比如房源的供给改变，比如说定位发生系列变化，以及在品质上有所改变，通过各种渠道、各种方式来吸引消费者的购买量。我觉得这是在营销上是多元的。
中国在城市化水平还有20年增长期
在任何一个市场里，总会有支柱性、投资需求等等，这是毋庸置疑的。中国的房地产市场跟国外主要差别是什么？我们属于高速城市化阶段的国家。如果在这个阶段我们的投资需求过大，就会导致需求无限大，这是我对中国房地产市场需求方面的判断。
如果中国政府不限购，不采取抑制需求的政策，我们的需求规模是无限大的。为什么美国不是这样？英国也没有这样？他们城市化已经终结，美国整个城市的公共投资只是在弥补折旧，而且弥补折旧的速度还跟不上，我们以前可以看到美国的城市非常破旧，不像中国各种设施非常新，而且非常先进，这是中国和国外不同的地方。
中国在目前的城市化水平大概在50%多，还有20年的增长期，在这个阶段中国整个经济增长还需要投资拉动，内需启动是一个漫长的过程，在投资拉动的背景下，一定要有大量公共投资进入到整个各个层次，在这个情形下，如果公共投资大量增加城市化水平大量提升的背景下，价格如果有了回落，就意味着公共投资的效率在降低，比如我投入一块钱我的产出是9毛钱，这种投资对于政府来讲肯定是不干的，这意味着政府的投资是无效率的。
这种前提是我们的投资不是弥补折旧，我们是在弥补折旧的同时大量供给增量，这跟国外是不一样的。在大幅增加的情况下，公共投资一定要投入到区域里，进而反映到房地产市场中。
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