[摘要] 2012年第一季度，天津土地市场接连推出了不少优质地块，可以看出政府希望通过出让优质地块来吸引开发企业竞买，但市场反应平平，库存消化不良和融资日趋困难等问题致使开发商资金链紧张，纷纷放缓拿地节奏。
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随着国家对房地产市场调控的不断深化，2012年一季度，天津土地市场呈现明显供应放缓趋势，环比、同比均有下跌，住宅用地跌幅较大。受传统新年假期和房价下跌预期影响，多数房企对拿地持谨慎态度，一季度天津土地市场成交情况仍维持低迷格局，土地成交楼面均价低于去年同期，一季度土地市场仍是"底价时代"，尽管3月有所上升，但平均溢价率仍处于近年低点。
2012年季度，天津土地市场接连推出了不少优质地块，可以看出政府希望通过出让优质地块来吸引开发企业竞买，但市场反应平平，库存消化不良和融资日趋困难等问题致使开发商资金链紧张，纷纷放缓拿地节奏。
在3月结束的“两会”记者会上温家宝总理表示，部分地区房价还远远没有回到合理价位，调控若放松将前功尽弃，由此可见，虽然房价上涨已经得到初步控制，但是还仍未达到政府调控房价的预期和目标，房地产调控仍将继续。与此同时，增加保障房建设和扩大房产税改革试点等政策也将影响土地市场后期走势。
（一）2012年季度天津土地市场概述：供给和成交下跌 成交价格水平明显下降
截止到3月31日，2012年季度天津市共成交183宗土地，土地总面积近1412.34万平，成交土地均价748元/平米，成交楼面均价799元/平米，土地出让金达105.68亿元，平均溢价率0.44%。其中住宅共19宗，土地总面积近103.03万平米，成交土地均价4797元/平米，成交楼面均价2632元/平米，出让金额达49.42亿元。
通过数据不难看出，2012年季度在土地宗数、土地出让金额、土地均价、楼面均价上环比同比均有所减少。其中，土地出让金环比减少40.59%，成交土地均价环比减少46.42%。
（二）2012年季度天津土地市场格局：工业用地仍唱主角 住宅用地成交低迷
数据显示，工业用地仍占据天津土地成交总数的74%。另外，值得注意的是2012年季度住宅用地数占土地成交总量的比例已低至11%，而商业办公用地所占比例达15%。
从2012年季度土地用途结构不难看出，工业用地仍然在建设用地面积和规划建筑面积占据较大权重，住宅用地及商业办公用地基本走势趋于稳定。
与此同时，在限购政策的重压下，天津土地市场格局已发生明显转变，随着商业用地的大量成交，预计未来一至两年，商用市场将稳步发展，而住宅方面则受政策影响较大，住宅用地成交也因此相对低迷。
（三）2012年季度天津土地月度成交情况分析
1月，天津市共成交53宗土地，建设用地面积215.6万平米，土地均价1027元/平米，楼面均价1013元/平米，土地出让金达22.13亿元，平均溢价率仅为0.00%。其中，住宅用地共2宗，建设用地面积3万平米，土地均价15009元/平米，楼面均价7977元/平米，土地出让金达4.72亿元，平均溢价率0.02%。
数据显示，2012年1月天津土地交易较之去年同期，在土地宗数、建设用地面积、成交土地均价、成交楼面均价、土地出让金等方面均有所下降，同比分别下降26.40%、56.00%、43.20%、29.60%、75.00%。
进入2月，天津市共成交68宗土地，建设用地面积403.7万平米，土地均价1389元/平米，楼面均价1166元/平米，土地出让金达56亿元，平均溢价率仅为0.00%。其中，住宅用地共16宗，建设用地面积95.8万平米，土地均价4530元/平米，楼面均价2487元/平米，土地出让金达43.4亿元，平均溢价率仅为0.00%。
数据显示，2012年2月天津土地交易较之去年同期，在土地宗数、建设用地面积、成交土地均价、成交楼面均价、土地出让金等方面均有所上涨，同比分别上涨36.00%、43.30%、32.00%、51.60%、88.80%。
3月，天津市共成交57宗土地，建设用地面积779.20万平米，土地均价349元/平米，楼面均价443元/平米，土地出让金达27.17亿元，平均溢价率仅为1.73%。其中，住宅用地共1宗，建设用地面积4万平米，土地均价3180元/平米，楼面均价1767元/平米，土地出让金达1.29亿元，平均溢价率0.00%。
数据显示，2012年3月天津土地交易较之去年同期，除建设用地面积同比上涨36.91%外，在土地宗数、成交土地均价、成交楼面均价、土地出让金方面等有所下降，同比分别下降22.97%、60.02%、48.55%、45.30%。
目前的状况是，各大楼盘均出现了降价优惠的状况，在多方的压力下，银行信贷和资本市场融资难度加大，房企拿地更为谨慎，也有部分开发商借机摘取优质地块。
（四）2012年季度天津土地成交区域分布：滨海前景被看好 远郊区县地块受青睐
纵观2012年季度天津土地市场成交区域分布，推出地块分布较广，滨海新区及远郊区县地块依然高频率入市。随着京津一体化进程的加快，远郊区县的价值也随之不断攀升，尤其是武清区、静海县的推出地块青睐，但平均溢价率较低，滨海新区、武清区、静海县、宝坻区、西青区、宁河县、北辰区、津南区、河西区、南开区、和平区均以底价成交。
2012年季度土地成交主要集中在滨海新区以及远郊区县的武清区、静海县，可见天津郊区化趋势加强，未来新建商品房的供应也将不断郊区化。
滨海新区的快速发展促使更多土地出让，但大批量土地的成交会导致房地产市场的供应过于求；加上滨海新区投资需求被限购政策遏制，滨海新区房地产市场下挫明显，但长期前景仍被看好，促使土地成交占比明显加大。而远郊区县，一方面是旧城改造，另一方面蓝印用房需求的增加，促使远郊区县土地供应和成交明显放大。
（五）2012年季度房企拿地情况解析：竞得方以本地开发企业为主
通过土地交易价格和成交楼面价格情况，既能看出房企的实力，也能从另一侧面反映区域土地的价值。
2012年季度，天津地铁资源投资有限公司以总价9.951亿元摘得南开区南马路北侧一宗地，成为成交总价榜。 天津立达房地产投资有限公司则因夺得河西区彩印道北侧一宗地，凭借9500元的成交楼面地价，成为成交楼面价榜。
从房企拿地情况来看，2012年季度上榜地块多数被本地开发企业收入囊中，现阶段市场仍处于萎靡状态，本地企业在地块开发和建设方面都具有更多优势。
（六）2012年季度天津土地溢价率低位运行
与此同时，2012年季度天津土地溢价率低位运行。其中，蓟县公安交警刑警办公楼南侧地块，为居住用地，是2012年季度天津住宅用地溢价率，仅为0.63%，由天津市驰辰投资有限公司竞得。
从2011年9月开始，天津住宅用地市场已经连续7个月全部底价成交。2012年季度，天津住宅用地溢价率低位运行，仅为0.00%，底价成交依旧是住宅用地市场的主流。一路走低的溢价率体现出土地市场的冷清现状，供应乏力、成交低迷，2012年季度天津土地市场迎来“倒春寒”，政府土地财政收入下滑。今年房地产调控难以松动，优质地块低价推出，为大房企逆市拿地提供了更多机会。
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