[摘要] 截止到11月30日，2011年天津市共成交845宗土地，土地总面积5339余万平，土地均价1378元/平米，楼面均价1153元/平米，土地出让金达735.85亿元，平均溢价率3.04%。其中住宅共183宗，土地总面积近1299万平米，同比去年上半年跌45.88%。土地均价3498元/平米，楼面均价2100元/平米，出让金额超454亿元。
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如今，房地产一级市场土地层面，这个占房价比重的环节，正在遭遇寒流……不仅购房者持币观望情绪浓厚，而且天津住宅市场成交量下滑，降价风潮出现，乃至已经追根溯源到房地产一级市场——土地市场的环节。
业内人士分析认为，土地市场正在步入前所未有的寒冬期，楼市调控效果将进一步显现。对于天津的土地市场而言，亦如土地市场大趋势，在土地市场的成交量、成交价及成交的区域分布结构等方面出现了新的变化。
这些变动的数字及趋势暗示了什么？会对楼市的买方、卖方乃至政府的政策倾向产生什么样的影响？这些问题都在促使楼市进入理性发展期，而在此之前，必然经历一个降温的冷淡期。
（一）2011年天津土地市场概述：土地放量同比去年有所增长 其余相关指数全面下降
截止到12月31日，2011年天津市共成交943宗土地，土地总面积近6009.6万平，土地均价1374元/平米，楼面均价1142元/平米，土地出让金达826.01亿元，平均溢价率2.71%。其中住宅共207宗，土地总面积近1496万平米，土地均价3374元/平米，楼面均价2032元/平米，出让金额超504亿元。
通过数据不难看出，今年较之2010年在土地放量虽然有了一定增长，但相比而言，今年在土地出让金额、土地均价、楼面均价上均有所下降。
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（二）2011年天津土地市场格局：商办用地成交大幅增加 住宅用地成交萎缩明显
数据显示，由于天津正处在经济转型时期，经济产业结构已开始转变，“十二五”规划的主线逐渐明晰，工业用地仍占据天津土地推出总数的62%，较之2010年基本持平。另外，值得注意的是2011年住宅用地数占土地成交总量的比例已低于去年同期水平，比例由26.09%下降至22%。而商业办公用地所占比例由11.86%攀升至16%。
从全年土地用途结构不难看出，工业用地依然是建设用地面积和规划建筑面积的主角，居住类型的土地基本走势稳定，商业用途用地呈逐月上升趋势。针对目前土地出让明显冷清的现状，有专家分析认为，开发商与购房者的博弈之下，购房者观望情绪浓厚，商品房成交量明显减少。
2011年天津土地市场有明显的转变，商业用地与住宅用地成交走势截然相反。可见“限购”政策之下，天津市场已经明显发生变化；随着商办用地成交的大幅增加，未来一到两年，商用物业市场将得到快速的发展；而住宅市场受政策的影响较大，住宅用地成交也受此影响而萎缩明显。
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（三）2011年天津土地月度成交情况分析
1月，天津土地市场整体较为平稳，市区稀缺地块高价也在本月成功出让。
进入2月，随着调控的不断深入，天津土地市场呈现出交易价格大幅下跌，交易面积较为平稳的态势。全月仅比1月入市量减少7万平方米，放量较为稳定。溢价率依然保持在较低水平，仅2.18%。静海县唐官屯规划三十四经路西侧溢价率达137%，为本月溢价率地块，被个人竞得。但推出和成交楼面均价双双下跌，推出楼面均价为1062元/平方米，环比下降50%。
2月全月天津共有7宗住宅用地楼面地价低于1000元/平方米，拉低了入市楼面均价。成交楼面均价为766元/平方米，环比下降46.8%。专家表示，天津在房地产调控的影响下，土地市场上涨趋势受到了抑制。2月开始征收土地闲置费，使得天津土地市场遭遇非理性的竞买热情几率更小。
3月土地交易面积和交易价格相对平稳，出现高溢价率地块，平均溢价率达12.78%。其中，土地交易面积570万平米，同比下降48.2%；成交楼面均价为859元/平方米，同比下降34.97%。
4月，天津市土地市场共成交土地64宗，总成交面积为248.16万平方米，环比下降56.47%。规划总建筑面积约258万平方米，环比下降55.3%。土地出让金为25.98亿元，环比下降47.7%
5月，共成交土地43块，其中纯住宅用地5块，占5月成交总数的11.6%。住宅用地未出现疯抢场面，土地市场明显降温。住宅市场冷了，开发商销售压力骤增，拿地热情自然衰减。本月成功出让的土地中最为抢眼的是河东区六纬路西侧的一块地，5月6日，大连万达集团以18.7亿摘得贵地。相关人士称该地块或将建立第二座天津万达广场。
6月，天津市土地市场共成交土地96宗，总成交面积为699万平方米，环比上涨63.7%。规划总建筑面积约809万平方米，环比上涨21.1%。土地出让金为64.2亿元，环比上涨25.6%。
7月，天津土地市场整体较为平稳，平均溢价率仅为0.28%。其中，成交楼面均价为1284元/平米，环比上涨61.7%；土地出让金为105.94亿元，环比上涨65.02%。
进入8月，共成交土地104宗，建设用地面积、规划建筑面积、成交土地均价、成交楼面均价、土地出让金均环比下降，土地市场明显降温。
9月，天津市土地市场共成交土地114宗，总成交面积为582万平方米，同比上涨94.6%。规划总建筑面积约786万平方米，同比上涨116.5%。土地出让金为172.07亿元，环比上涨379.97%。其中，上海欣荣宏集团7.392亿在津首次拿地，楼面地价5500元/平；保利融创联手29.9亿天津核心区拿地，河西价值提升一触即发。
进入10月，共成交71宗土地，建设用地面积322万平米，土地均价1558元/平米，楼面均价1181元/平米，土地出让金达50.12亿元，平均溢价率仅为0.00%，全部为底价成交。随着不断爆出楼盘大幅降价的消息，楼市下跌预期增加，土地市场再次转入冷清，开发商拿地意愿骤降。
11月，共成交土地51宗，建设用地面积272万平米，土地均价1381元/平米，楼面均价1021元/平米，土地出让金达37.57亿元，本月成功出让的土地中最为抢眼的是和平区泰安道北侧成交一商服用地，11月17日，由天津市天泰置业发展有限公司以7.1亿成功摘得。
12月，共成交土地98宗，建设用地面积670万平米，土地均价1346元/平米，楼面均价1059元/平米，土地出让金达90.17亿元。
目前的状况是，各大楼盘均出现了降价优惠的状况，在多方的压力下，银行信贷和资本市场融资难度加大，房企拿地更为理性，也有部分开发商借机摘取优质地块。
专家认为，在当前政策严厉调控之下，楼市成交均价回落，呈现下滑趋势；虽然关注天津的企业众多，但通过高溢价拿地的热情已经消磨；正反映了目前态势下，土地成交基本上都是底价成交，也应证了目前正是企业获取土地储备的好时机。
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（四）2011年天津土地成交区域分布：滨海前景被看好 武清地块受青睐
纵观2011年天津土地市场成交区域分布，推出地块分布较广，滨海新区及远郊区县地块依然高频率入市。随着京津一体化进程的加快，远郊区县的价值也随之不断攀升，尤其是滨海、武清的推出地块青睐，但平均溢价率较低，宁河、南开、河西、河东、和平、河北、北辰均以底价成交。
2011年土地成交主要集中在滨海新区以及远郊区县的武清，可见环城四区未来发展势不可挡，天津郊区化趋势加强，未来新建商品房的供应也将不断郊区化。
滨海新区的快速发展促使更多土地出让，但大批量土地的成交会导致房地产市场的供应过于求，尤其目前楼市低迷的状态下，表现尤为明显；加上滨海新区投资需求被限购政策遏制，滨海新区房地产市场下挫明显，但长期前景仍被看好，促使土地成交占比明显加大。而远郊区县，一方面是旧城改造，另一方面蓝印用房需求的增加，促使远郊区县土地供应和成交明显放大。
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（五）2011年房企拿地情况解析：强强联合态势趋于明显
通过土地交易价格和成交楼面价格情况，既能看出房企的实力，也能从另一侧面反映区域土地的价值。
2011年，天津保利融创投资有限公司以总价29.9亿元摘得河西区解放南路与湘江道交口一宗地，成为成交总价榜。天津瑞尔斯泰德则因夺得和平区成都道附近一宗地，凭借19849元的高成交楼面均价，成为成交楼面价榜。
从房企拿地情况来看，在市场低迷的背景下，强强联合的态势愈发明显，且优质资源（市中心好区域地块）均被实力强，品牌企业获取；然而从他们获取土地溢价来看，均于底价获取，这进一步应证了目前房地产企业分化的趋势，强则更强，弱者将被逐步淘汰。
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（六）京津一体化拉动武清价值凸显
根据统计显示，9-11月份，天津市住宅用地共成交80宗土地，建设用地面509.55万平，规划建筑面积918.95万平，成交土地平均价格7788元/平方米，成交楼面平均价格2946.9元/平方米，土地出让金达205.64亿元，儿平均溢价率几乎为零。在80宗住宅土地成交里，其中，武清成交29宗，占比36%，其次为北辰14宗，西青和静海各8宗；武清区在土地出让宗数等方面均有大幅度提高，同比上涨222%。
在今年天津楼市中，最为引人瞩目、成交量较为突出的为环城四区和县级区域。伴随着市内六区土地的饱和及不断高企的房价，越来越多的购房者开始关注远郊区县的楼市板块。
数据显示，9-11月份，天津招拍挂土地成交区域分布广泛，囊括了河西区、河北区、西青区、武清区、北辰区、滨海新区静海县等各个区县。表现较为突出的是武清区及北辰区、西青区、静海县、蓟县为代表的远郊区县地块高频入市，分别占天津招拍挂土地成交量的36%、17.5%、10%、10%、6%。其中，武清区以36%的比重大大领先其他区县区域。
可以说，在楼市低迷的环境下，武清区却迎来了新的发展机遇。从统计的土地溢价率数字上看，今年8月份，在天津平均土地溢价率仅为1%的大环境下，武清区下朱庄街广贤道西侧城镇住宅地块，土地溢价率达53.23%，成为了天津市当月溢价率的地块。而在楼市整体情况不乐观的情况下，武清独树一帜，成为天津楼市最为活跃的版块。在城市外扩与大京津发展圈的背景下，作为京津走廊的武清区发展前景不言而喻，未来武清将与滨海新区成为天津经济发展的两翼。
天津市商品住房供应分布区域正在发生微妙的变化。随着京津铁路的开通运营，武清区的区域价值日益凸显，首创、恒 大、龙湾等越来越多的开发商将目光会聚于此。武清区除了天津本市的潜在购房群体外，还拥有受“限购令”、“限外令”等政策限制的“北漂一族”和对蓝印户口有需求的购房者。
业内专家分析，当北京城市功能化过度集中急于向外扩张及天津中心城区土地资源日益稀缺时，天津的环城四区及县级区域的楼市发展将会显得额外迅速，而当前楼市遇冷的时刻，似乎正是楼市发展的突破口。
而从区域位置上来看，武清地处环渤海经济区中心地带，素有“京津走廊”之称，距北京东南五环仅70公里，地处北京、天津、河北三省交汇处，是京津冀三个区域交界的中心点，也恰是京津新兴的两大开发区亦庄开发区和泰达开发区的中点。在京津第二高速通车后，从北京东南五环至武清仅需40。随着京津城际列车的开通运营，武清同时是京津城际铁路惟一中间经停站，每天有10多班高铁往返于武清和北京南站，仅20。京津城际铁路正在成为武清快速发展的新的增长点，给武清带来了多方面的变化，京津经济一体化进程进一步加快，武清也迎来了新的发展机遇。
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（七）2011年天津土地溢价率低位徘徊
与此同时，2011年天津土地溢价率低位徘徊，10月天津土地溢价率降至年内新低，仅为0.00%。其中，津南区北闸口镇23号地块，为其他普通商品住房用地，是今年天津住宅用地溢价率，为166.37%，由任丘市兴龙达房地产开发有限公司竞得。
日前，房产政策走向趋势的不明朗，导致市场各方处于僵持状态，开发商拿地十分谨慎。因而导致低溢价率成交土地层出不穷，预计这种局面在新政策落地之前将持续一段时间。
从天津乃至的土地市场惨淡的成交现状来看，国家宏观调控效果已初见成效。
楼市弥漫着浓重的观望气氛、楼盘变相降价风潮、因降价引发的退房潮及宏观调控的不放松等氛围。时至今日，楼市中的土地市场也正在卷入这场楼市危机之中，龙头地产企业在土地市场中的表现不容乐观。
业内分析，时至年底，在宏观调控不松动的大背景下，地产开发商迫于现金流的压力，更着重于资金的回笼，在高库存、低去化的楼市市场氛围下，开发商必然对土地市场热情大大减退，谨慎拿地成为各大地产开发商统一的步调。
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