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2006-2007年中国天津典型住宅指数系统发布会

——暨2007年中国天津房地产发展趋势研讨会

房地产门户网--房天下  作者:    2006-12-18 17:23

[摘要] ▲时间:2006年12月18日下午15:30-16:30▲地点:天津滨江万丽酒店▲主办方:中房指数系统、中指研究院▲承办方:中指研究院天津分院、天津典型住宅指数系统办公室▲网络支持:▲媒

时间:2006年12月18日下午14:30-16:00

地点:天津滨江万丽酒店

主办方:中房指数系统、中指研究院

承办方:中指研究院天津分院、天津典型住宅指数系统办公室

网络支持:点击查看图片

媒体支持:天津房天下、《天津日报》、《每日新报》、《今晚报》、《城市快报》、《假日100天》、《今晚经济周刊》、天津电视台

主要嘉宾:

中房指数系统办公室主任、中指研究院常务副院长 黄瑜

天津泰达万通房地产开发有限公司副总经理 杨泉

天津市远驰房地产开发有限公司副总经理 张永便

天津富力城房地产开发有限公司营销总监 王惠忠

万通时尚置业有限公司 李杰

天津市新创置业有限公司 尹雷

天津泰达建设集团建设开发分公司 李鹏

天津永泰红磡集团 孙屹东

现场实录:

2006-2007年中国天津典型住宅指数系统发布会

会议现场

葛海峰:各位来宾,大家下午好!非常高兴大家能够来参加今天我们2006-2007中国天津典型住宅指数系统发布会。先自我介绍一下,我是中指研究院天津分院的首席代表葛海峰,我代表中指研究院对大家的到来表示欢迎。我首先介绍一下本次到会的领导和嘉宾。中房指数系统办公室主任、中指研究院常务副院长黄瑜女士、天津泰达万通房地产开发有限公司副总经理杨泉先生、天津富力城房地产有限公司营销总监王惠忠先生、天津永泰红磡集团孙屹东先生、天津泰达建设集团建设开发分公司李鹏先生、天津万通时尚置业有限责任公司李杰先生、天津市新创置业有限公司尹雷先生、天津远驰房地产有限公司副总经理张永便先生以及来自天津各大媒体的朋友,欢迎大家的到来。

2006-2007年中国天津典型住宅指数系统发布会

中指研究院华北分院-天津首席代表 葛海峰

为了从区域微观角度反映城市住宅价格状况和市场,检测城市住宅市场发展走势,确立城市区域市场价格的风向标,指导购房消费,在1999年,中房指数系统在理论体系和架构的基础上,中房指数系统建立了典型住宅价格指数系统。它是一套对城市住宅价格走势进行调查、研究预测的科学体系,通过对城市各区域住宅项目的典型特性分析,从局部到综合反映住宅市场微观的领域态势和走向,并通过以区域市场的反应,达到对整个城市住宅的反映与检测。下面由我来为大家简单介绍典型住宅指数恩系统的运行情况以及对天津市房地产市场的主要成果。大家可以看一下大屏幕。

首先我对指数系统做一个简单的介绍。应该说这个中房指数系统是一套以价格指数形式反映及各主要城市房地产市场发展变化轨迹和当前市场状况的指标体系和分析方法,定期发展中国主要城市的房地产价格指数,是国际国内房地产投资与开发的主要依据,被称为中国房地产市场内的“晴雨表”和引导投资置业的风向标,我们的典型住宅价格指数主要是通过对城市各区域住宅项目的典型特性分析,其中最重要的是价格,从局部到综合反映住宅市场微观领域的态势及走向,并通过各区域市场的反映达到对整个城市住宅市场的反映与检测。

大家看到的这个表,是去年中国房地产指数改进的时候研究成果进行的专家鉴定,这是专家鉴定委员会的名单,中房指数自1999年发起并且在1995年通过了国务院发展研究中心的鉴定之后,我们在去年又对整个房地产指数系统进行了一次改进,并邀请的国内的房地产行业专家和学者,对本次鉴定成果进行了专家鉴定。这是我们天津典型住宅指数样本项目的研究体系,天津典型住宅指数主要是以住宅成份股指数编制及运作方式,确立以典型性、性为基本原则,以市场份额、市场表现、产品创新、价格挖掘为天津典型住宅指数样本项目的选择标准,包括一些指标像建筑规模、交易价格、区域份额、销售额、销售率、销售进度品牌认知度,产品设计、社区规划、营销策略,区域价值贡献和土地资源我们分别在全市28个住宅板块内挑选一个项目作为天津典型住宅指数的样本项目,让房市以成交股的方式向消费者和投资者进行推介。

下面把整个指数系统对天津市场今年的市场研究情况跟大家做一个汇报。主要分为供给、需求、价格和市场展望情况。从天津市的供给情况看,天津市1-9月份完成房地产开发投资额221.39亿元,同比增长22.1%。这个增长速度还是比较快的。但是把它与同类的二线城市进行了对比,现在除重庆之外,住宅投资额出现小幅出现下降,武汉、成都住宅投资额都同比上涨了50%,相比较而言,天津住宅投资额增长速度相对平稳,在20%左右,和国家目前的宏观调控政策有很大的关系。天津在2006年1-9月份,天津住宅先开工面积达到753万平方米,同比增长11.4%,住宅竣工面积达到476.8万平方米,同比增长了14.3%,这个与其他二线城市相比,天津住宅新开工面积和竣工面积表现出稳步增长趋势,而其他二线城市如成都表现出的大幅度的上涨,重庆和武汉出现不同幅度的下跌。

再来看需求。我们以1-10月份的数据为例,2006年1-10月份天津市商品住宅成交量为672.15万平方米,成交比去年同期少了73.35万平方米,这也是受宏观调控影响,整体住宅交易出现萎缩趋势。这是天津市各行政区域商品住宅成交走势图。我们把2006年1-10月和2005年1-10月做了比较,成交面积上涨的行政区主要有和平、南开、东丽、西青、津南、北辰、武清、宝坻、可以看出,远郊区县增长比较明确明显。成交面积下降的行政区域,河东、河西、河北、红桥、塘沽、汉沽、大港和津南。市内六区上涨幅度最快的行政区域是和平区,上涨了17%,非市内六区上涨幅度最后的是东丽区,上涨是191%,市内六区下跌幅度最快的河西,接近62%。


葛海峰:下面来看价格。2006年1-10月份,天津市住宅价格比去年同期平均上涨了24%,2006年10月,天津市商品住宅平均价格为4871元/米,这是我们检测的天津典型住宅指数,10月的指数为1053点,比9月上涨了13点,与今年年初的1月份相比,因为典型住宅指数1月份是1000点,上涨了53个点,应该说今年天津市住宅上涨幅度不太快,但是呈现稳步上升。这是我们把2006年按1-10月份和2005年1-10月的行政区域价格进行了比较,可以看出,所有的行政区域成交价格均呈现上涨趋势。除武清以外的其他行政区域涨幅都超过了10%。市内六区上涨幅度最快是和平区,上涨35%,非市内六区上涨幅度最快的行政区域是北辰区和汉沽区,上涨了48%,这是一个同期比较数据,大家可以看到,所有行政区域都呈现上涨趋势。

通过前面的图可以清楚看出,2005年1-2005年12月,2005年全年上涨幅度比较快,大概从3500元/平方米上涨到4700、4800左右,但2006年年的1-10月份,整体价格上涨不是特别快,通过我们的指数检测可以看出上涨比例是比较小的。这是我们天津典型住宅指数检测的板块的价格分析。我们把天津市这个板块划成28个板块,每个月进行跟踪性研究,对整个区域所有在售项目都进行检测,包括它的交易情况、成交价格以及每类户型的指标情况都做了检测,具体内容间典型住宅系统的月报。

2006-2007年中国天津典型住宅指数系统发布会

直播现场

我来说一下我们对整个天津市市场简单的展望。我们认为,住宅市场处在调整和和谐的十字路口。中指研究院认为,天津的楼市进入了一个稳定期,房价将出现结构写性调整,由于成交区域的变化,整体市场价格水平将保持稳定,但局部趋势或热点板块的房价将有稳步上升。解释一下,整体的平均价格可能由于项目的成交更多的比较偏重于近郊区域和远郊区县,所以整体价格会保持稳定水平,由于局部区域和热点板块的活跃,在热点板块的房价将会有稳定上升。我们看一下需求性调控,今年新政策从两方面影响当前市场的需求:一是通过降低城市改造进程、降低城市拆迁速度来减少被动需求;二是通过税收、信贷政策抑制炒房以减少投资及投机性需求。供给结构调整。新政策中的各项规定侧重点不同、影响范围也不同。从中指调查结果来看,90平米以下住房占项目总面积七成被认为影响力,52%的售房企业选择该项,其次是居住用地七成用于中低价位户型的规定,选择这项的售房企业均占售房总数的一成左右44%的售房企业选择调整产品结构,而有30%的企业选择调整开发区,此外选择加快和减缓建筑速度的占44%。我们看房价走向,新政策的出台将使市场进入一个特殊观望期,房价将步入调整期;但从长远看,房价将逐渐趋于理性,保持稳中有升的态势。在投资策略方面,在52%的售房企业选择“依形势而定”,同时各有15%的企业选择增加或减少投资。

中指调查对房地产企业的调查中,有54%的企业认为未来房价会“平稳上涨”,而有两成左右的企业看跌,其中认为房价会“微幅下跌”的占20%,认为会大幅下跌的占2%,这表明开发企业对市场信心还是很足的。未来的市场将逐步走向和谐与健康,我们正面临着一个十字路口,需要社会各方面的努力,政府方面主要是解决政策层面的问题,而住房消费者需要把握居住的理念,开发商应该把握自己的开发方向。谢谢大家!

我们会有详细的报告,会在1至11月典型住宅系统的月报当中出现,也请大家关注。2006年天津典型住宅系统办公室确定以典型性和性为基本原则及以市场份额、市场表现,产品创新和价格挖掘为标准,开始在天津进行典型住宅指数样本选样工作,挖掘天津市场的典范项目,树立天津片区楼王和地表,下面由我来向大家发布2006至2007年天津典型住宅项目并为这些项目颁发荣誉证书。


葛海峰:首先有请颁奖嘉宾,中房指数系统办公室主任、中指研究院常务副院长黄瑜女士上台,2006至2007年典型住宅指数首批样本项目是由天津泰达万通房地产开发有限公司开发的万通上游国际项目,有请天津泰达万通房地产开发有限公司副总经理杨泉先生上台领奖。

2006-2007年中国天津典型住宅指数系统发布会

天津泰达万通房地产开发有限公司副总经理杨泉上台领奖

由天津富力城房地产有限公司开发的天津富力城项目,有请天津富力城房地产开发有限公司营销总监王惠忠先生上台领奖。

2006-2007年中国天津典型住宅指数系统发布会

天津富力城房地产开发有限公司营销总监王惠忠上台领奖

由天津永泰红磡集团开发的红磡领世郡项目,有请天津永泰红磡集团孙屹东先生上台领奖。

2006-2007年中国天津典型住宅指数系统发布会

天津永泰红磡集团孙屹东上台领奖


由天津泰达建设集团建设开发分公司开发的格调·春天项目,有请天津泰达建设集团开发分公司李鹏先生上台领奖。

2006-2007年中国天津典型住宅指数系统发布会

天津泰达建设集团建设开发分公司李鹏上台领奖

由天津市新创置业有限公司开发的首创·宝翠花都项目,有请天津市首创置业有限公司尹雷先生上台领奖。

2006-2007年中国天津典型住宅指数系统发布会

天津市新创置业有限公司尹雷上台领奖

由天津万通时尚置业有限公司开发的万通新城国际项目,有请万通时尚置业有限公司李杰先生上台领奖。

2006-2007年中国天津典型住宅指数系统发布会

万通时尚置业有限公司李杰上台领奖

还有一个是由天津市远驰房地产开发有限公司开发的远洋新天地项目,有请天津市远驰房地产开发有限公司副总经理张永便上台领奖。

2006-2007年中国天津典型住宅指数系统发布会

天津市远驰房地产开发有限公司副总经理张永便上台领奖


下面进入本次发布会的下一个环节,有请开发商代表发表主题为如何打造区域市场典范项目,营造和谐社区的主题演讲。首先有请天津市远驰房地产开发有限公司副总经理张永便先生发表演讲。

张永便:各位来宾,大家好!首先感谢房天下指数给我这个机会,最近比较忙,没有太多准备,我拿了几个数据,来的时候让我介绍一下项目销售情况和营销策划的方案,从这个思路上讲,到目前为止,截止到11月底,我看天津市房管局的统计数字,我们是销售额排第五,今年销售额我们是七亿。而12月份在历史上讲是比较淡的季节,而昨天我们成交是八套,前天是12套,大前天是8套,连续三天成交额近三千万,有30多套,所以我说这个项目应当说从产品定位上和产品的推广上我们认为还算是实现我们最初的指标。

2006-2007年中国天津典型住宅指数系统发布会

天津市远驰房地产开发有限公司副总经理 张永便

要讲怎么打造这个典型项目来呢?作为一个指数的样本,我觉得把我们以前做过的想法和大家分享一下。现在利用PPT,用五的时间回顾一下我们的操作思路。我们从打造项目的时候,主要考虑的首先是环境,区域环境和经济环境,然后根据环境确定项目的定位,根据定位确定,我们的推广方案,当时考虑围绕几个方面,首先考虑宏观经济;第二是项目的区域环境;第三是项目定位,最后我们在这个环节中介绍一下几个片段的图片。经济环境当中,我们想北京去年做了一个定位,去年是一个取消了经济中心,整个在国家规划上把天津定位为一个是北方的经济中心;第二是滨海新区,然后京津城市有一个分工,功能上北京取消了经济中心,天津提升了经济中心了地位,另外,对未来在环渤海地区的京津经济带和城市群发展出现了新的展望和规划,这是国家的层面上。

在天津规划上,把海河新天地项目所所处的位置定位为城市的的交通枢纽,在交通方面,我们有内环线快速路以及京津城际铁路,地铁二、三号线、九号线,在这里换乘,河东海河沿线规划项目区域是一个城市中心的概念,是综合的商业中心。在项目的微观环境上,一个是北京和天津的节点;第二我们是市内六市区和滨海新区的节点;第三我们离机场、港口、市中心都比较方便。在区域配套环境上,有天津市一中心医院、有重点大学、工业大学和音乐中心,有新华中学和实验小学,所有城市配套我们都几乎具备。还有区域环境和地段决定了我们项目具有城市中心功能的一切要素。我们相信,未来30年河东,30年河西,海河新天地项目会打造出天津的一片城市中心,研究完天津市的规划和国家的规划之后,项目定位上就不能辜负项目所具备的这些条件,我们就是按照城市中心的要求来设计、规划和打造这个产品。我们请了美国RTKL在国际上对商业中心打造有着丰富经验的国际规划公司,在项目定位上我们要完全发挥出城市中心的作用,再加上地下60万平米的范围内,综合体的建筑我们规划了五星级酒店、服务式公寓、酒店式公寓和甲级写字楼和沿街商业和住宅,在产品营造中,既然作为城市高档楼盘就要突出它的配套和特点,我们设计了天津市的自建的水景,我们了解天津市的水景面积不超过四千平米,我们有一万平米,景观规划上我们也做了处理,除了水景以外,还有以“步行文化”为主题的漫步式的教育思路。在产品上,我们还有横厅设计,每个房间都是“明厨明卫”,一切配套都综合了中远房地产这十几年的开发经验,打造了比较好的户型。

配套上,我们有地热,比如说我们家里就可以享受到五星级宾馆的热水,随时可以洗澡,我们有高档的智能化系统,有高端的建材等等。除了这些以外,我们在商业上有一些新的思路,比如说我们项目叫海河新天地,我们就立志打造出天津和河东的新天地,大家比较了解上海和杭州,上海有上海新天地,杭州有西湖天地,海河作为天津的母亲河,我们叫做海河新天地,还是想能够代表天津水平生活方式的区域,我们也研究了其他城市的长处,我们也提出了一些打造理念,海河新天地在整个规划设计中,我们一直围绕定位的“新”来努力运作。整体来说,目前我们产品在一期住宅里面,基本上在原来想到的住宅方面的设计都实现了。随着马上要启动的一个C地块的商业和A地块的商业会继续整体贯彻进来,对打造和谐社区的和配套上,把邻里之间的和谐概念也会贯穿进去。

另外,借这个机会向大家汇报一下,把4月16日奠基,8月19日开工,去年的12月开盘到目前为止,我们卖了有九个亿,应该来说,在价位上在河东区近8000千块钱的成交价上,能有这样的业绩是比较有挑战性的,到目前为止我们完成的全年的计划,应该来说比较理想。这是我们售楼处的一个图片。开发节点就不再详细解说了。在这里我再给大家介绍一下,过了元旦和春节以后,我们要启动在天津的第二个项目--远洋新干线,这个项目位于大港,其中住宅是30万平米,还有公建6万7,加上3万平米的地下,这个项目地点在空客A320的附近。我们中远房地产来自北京,历史上的项目不再详细说了。

一句话,我们打造项目首先是按照城市定位来考虑,每一个项目可能有不同的规划条件,有不同的城市定位,在这种情况下,我们所有都是按照规划来做的,它适合做什么我们就操作什么。谢谢各位!

葛海峰:因为今天来到很多天津市各大媒体的朋友,这次机会很难得,媒体有没有问题要向张总提问?

《今晚经济周报》记者:我刚才翻看了一下10月份的月报,注意到海河新天地作为一个典型的样本楼盘在上面进行了分析,请问张总,从您的角度怎么看待这个项目?您认为海河新天地最突出的典型性在哪里?您说下一个项目是海河新干线,您能不能详细介绍一下它的时间进程是怎样的?

张永便:如果说一句话的话,我们产品的特点就是人性化。不管从配置、园林、产品结构、卫生间和房间各方面的布局上,我们都完全体现人性化。除了这个以外,我们产品做得好,我们销售得好还是一个企业诚信,这一点是我们获得成功的特点,我们一期销售完以后,在对客户的反馈意见非常重视,我们原来是黑白可视对讲,卖了房子以后,我们觉得换了彩色对讲,包括减压阀和施工管道中,我们是按图施工的,我们完全可以不改,但是为了老百姓的方便,只要我们能做到的,我们肯定再改进。这是开发商对业主的态度。虽然销售比较好,我们整体推广费用占销售额的2.3%左右(不到2.5%),这是同行业当中推广费用比较低,关键也是靠口碑传播。完全依靠我们的诚信,产品上我们力争人性化。第二,远洋新干线过了春节就会启动,规划方案请了三个大设计院做的,方案快定下来,如果方案定下来过了春节就会开工,一期的公建部分六万多平米明年年底肯定会交工的,一期住宅肯定会启动,最晚2008年年底会教工,整体到大后年的年远洋新干线整体开发完成。谢谢!


葛海峰:谢谢张总!下面有请天津泰达万通房地产有限公司副总经理杨泉先生为我们发表演讲。

杨泉:不好意思,今天刚从北京来,没有什么准备,刚才张总讲得挺好的。首先我代表我们公司向房天下表示感谢,我们很高兴入选2006--2007中国天津典型住宅指数的样本。谢谢房天下!

2006-2007年中国天津典型住宅指数系统发布会

天津泰达万通房地产有限公司副总经理 杨泉

我今天没有想好怎么发言,我刚才在看关于样本选择标准的时候,给了我很多启示,为什么说这么多企业和项目成为它的样本?因为有四个标准:市场份额、市场表现、产品创新、还有一个是区域价值的挖掘。作为我来讲,我感觉印象比较深刻是第四个区域价值的挖掘。怎么说呢?也是我自己的工作说起,当初我来到项目所在地块,就是三岔河口,先有三岔河后有天津卫,这里面有大家所知道的三条石,有很深厚的文脉,所以大家都说,这个地方是天津开金立业的,是人文荟萃的焦点。从事我们注意到政府和其他开发商对这个地方的大力投入,为什么呢?因为这是海河改造个节点,大家知道海河是我们的母亲河,在这个节点政府投资兴建了天津市的地标建筑,比如说摩天轮,100多米高,还有一个天津近代工业与历史博物馆,大家知道,决定区域的价值不是住宅,而是公建,再比如说沿河岸个节点修了海河休息廊,里面有类似于法国巴黎塞纳河的业态,还有泰达和政府一些投资新建的150万的配套以及政府作为天津市重点之一的两横两纵的路网等等,都为未来的城市中心提供的非常好的条件。

作为开发商在这边怎么做这个区域,出于什么考虑呢?我们是从城市开发和客户的角度考虑这个问题,天津正在进行城市转变,我们刚好在机遇上参与到天津城市变化和城市重建的过程当中。怎么考虑原来的历史和未来的延续?怎样在一片非常有文化和个性的地方进行发展?怎样既满足原来文化和文脉的延续啊,同时又让现代人新的都市生活和未来生活得以体现,这是我们考虑的时候面临的一个难题;第二个考虑是从客户角度来讲,他买一套房子,不管这个客户是有钱还是没钱,对于没钱的客户一套房子就为这套房子打工,对于有钱客户来讲,这也是非常大的投资,不像买洗发水那样简单,怎样结合这个区域的特点和个性,打造出真正能够经得起时间考验,让客户买这个房子以后,不会说短短10年就过时,50年、70年以后这个房子还值得拥有?这是我们当时面临的一个问题。

为什么说泰达和万通两家品牌公司合作呢?因为万通在北京一直作高端地产,我们经常开完全有时候是如履薄冰,我们确实想把这个区域做出来对得起城市,对得起业主。当然经过我们近两年的努力,基本上从规划上找到了一些方法。我们的项目可能在明年上半年会推出,也欢迎大家到时候去看一下。希望大家对我们提出指正的意见。我们的想法是,借鉴城市商城市住宅和公建开发经验,我们邀请国际上一流的水平,打造出属于天津市自己的生活。这样的产品不仅是视觉上的地标,同样成为精神上和情感上的地标。谢谢大家!

葛海峰:请杨总留步。记者有什么想提问的吗?

《主流杂志》编辑:我们这个项目未来价值前景如何?

杨泉:我刚刚来的时候,当时是一个摩托罗拉的副总裁在房交会上认识我,他告诉我,你就回答我一个问题,问我为什么万通进了天津首先会选择这儿?我们自己来看,如果从区域角度来看,首先,这个地方从地理位置来讲靠近内环线,近邻内环,是一个的城市中心。李嘉诚说过一句话“区域、区域还是区域”,对于靠近失去这么近的地方肯定有一个很大的增值空间。

第二,由于政府和多家开发商在这里进行了很好的投资,尤其值得注意的是这个地方有非常好的规划,我们说没有好的规划肯定不会有好的社区和好的城区,有一个好的规划不一定会有好的城区和一个好的社区,但是至少我们很幸运有了一个好的规划,这个规划体现在哪里呢?这是一个多功能的融合,不像很多其他的规划是单纯的成片的住宅,功能比较单一,导致功能之间的复同。多功能的融合会促进这个区域的发展,也会使这个区域城市一个有活力的社区。

第三个我想说的是海河。你看上街很多城市都跟河有关,天津也不可避免,海河也成为天津城市改造和产业结构升级的一个亮点,通过它引进了我们的第三产业,由第二产业向第三产业转变,在这个地方,海河本身就是非常稀缺的,我们算了一下,它的住宅只占30%,在这样一个稀缺、独有的资源上,你再拥有非常少量的住宅,它的价值不言而喻,所以我们当为什么会对这个区域有这么好的印象。谢谢!

葛海峰:谢谢杨总。今天的发布会比较简短,但是后期整个指数系统会在天津市会做全年的跟踪性研究,每个月也会出典型住宅系统的月报,包括中房指数系统的月报,是对整个天津市包括住宅、办公楼、商业以及综合性的指数是进行跟踪性的研究,也希望对天津市的老百姓有投资置业的向导性的作用,希望大家在以后更多的关注中指研究院,关注天津典型住宅指数系统。今天的发布会到此结束!谢谢大家!

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