[摘要] 主持人：也谢谢现在我们各个大奖都已经名花有主了。我们现在有请中指研究院华北首席代表葛海峰先生做报告。我们葛海峰首席特别为婚房活动作了两次友情报告，第一次是我们大家看到的婚房市场调查报告，这个是我们
主持人：也谢谢现在我们各个大奖都已经名花有主了。我们现在有请中指研究院华北首席代表葛海峰先生做报告。我们葛海峰首席特别为婚房活动作了两次友情报告，次是我们大家看到的婚房市场调查报告，这个是我们天津上半年的房地产走势的报告。
葛海峰：这可能跟婚房的调查有关系，在婚房调查的时候，有一个数据，说8万对的新人要购买新房，大概算了一下，这个量大概有560万市场的量。这对开发商来说是很大的一块市场。所以我们认为开发商应该把握好。这是一个机遇。下面我说的我们把2006年上半年天津住房商品市场的现状与展望给大家作一个简单的交流。
（PPT演示）
这是我们做这个报告的研究对象，主要是2006年上半年的商品住宅市场。我们主要的指标包括开发投资、新开工面积、批准预售面积、成交面积、成交价格以及中房指数系统。
应该说中国房地产开发投资指标作为房地产现行指标反映了房地产市场的新增供应情况。天津商品住宅投资上半年增速加快，房地产呈现回升的走势。这是从2005年开始到目前为止天津开发投资的一个情况表。从2006年天津年初商品住宅投资超过了房地产投资增速，2006年上半年天津商品住宅投资额为123.05亿元。与房地产投资额的作用相似，新开工面积作为反映房屋未来供应量的重要指标，能够体现未来房屋供应量的变化。天津上半年新开工面积呈现大幅度的增长趋势。
这是从2005年1月到2006年上半年的一个新开工面积。2006年上半年的商品住宅新开工面积为4357.6万平方米，较上年同期增长77.24%。这个速度很快，表明未来的市场供应将会放大。
我们看一下实际的市场供应情况，就是批准预售的面积情况。2006年上半年市场供应是比较活跃的，中心城区占4成左右。上半年天津市批准预售许可证210个，批准预售套数49287套，批准预售面积537.80万平方米。而我们的6月份批准预售许可证50个，批准预售套数13838套，批准预售面积143.54万平方米。我们把天津城市的各个区县也进行了一个大致的划分。主要分为市内六区，近郊四区，滨海三区，远郊五区县，从大区域来看，市内六区的比重，占全市的40%，其他三大区域基本相当，大概20%左右。
这是1-6月个月新批预售情况，从以上情况看，5月份和6月份审批达到了高峰，审批面积超过百万平米，尤其是6月，新政出台以后项目批准量明显上升，套数达到14280套，面积接近150万平方米。
下面我们来看一下住宅需求方面情况。从需求方面来看，我们认为住宅市场需求上半年是比较平稳的，宏观调控的影响是比较小的。从2006年上半年的情况看，主要受1月、2月春节以及6月份调控的综合性影响，上半年商住宅大概成交了34253套，成交面积为388.36万平方米。
这是近几个月的情况，大概1、2月的情况维持在40-50万平米之间。之后市场逐步回暖。2006年5月商品住宅成交量达到80.99万平方米。同比增长了26.54%。2006年因为受到宏观调控的一些影响，所以出现了一些小幅的下滑。
从各个区域的成交情况看，南开区依然是一支独秀，成交量是66.43万平方米，同比去年上涨了15.94%。应该说在市内六区中，和平区表现非常突出。住宅成交量并不大，但是从上半年成实现成交量18.18万平方米，成交量接近翻番。其他的四区成交量出现不同幅度的下滑，跌幅是河西区，同比成交下降了55.5%。
这是我们统计出来的天津市目前各个楼盘的销售情况，这是上半年成交面积的10的情况。销售量的是成绩中心达到了12万平米左右。阳光100和天津富力城也有非常好的销售业绩。
然后我们看一下成交价。从上半年的情况看成交价格同比增长23.32%，市内六区价格增长较迅猛，2006年上半年天津商品住宅成交均价为3785元，同比增长23.32%，5月达到上半年的峰4981元，6月由于受到国家宏观调控的影响，市区成交量下降较大，全市成交均价下滑至4656元，但同比仍上涨25.77%。这表明，天津市的房价同比2005年有很大幅度的一个上涨。
这是主要四大区域的住宅成交均价的走势情况。（PPT演示）市内六区有着“高均价、稳增长”的特点，自1月均价5974元迅速上涨到6月的6573元，上涨10.02%，近郊四区出现波动上涨的趋势，滨海三区价格波动比较大，成交均价3300-4100元/平方米左右。
这是我们给予中房指数系统对各城市房价指数的长期检测。我这里展示的主要是二线城市的指数趋势。我们检测的四大城市来看，应该说天津的涨幅。这是从20004年7月一直到2006年6月的指数变化情况，天津的指数，特别是到2006年以后，呈现了比较快速的上升趋势。
这是我们简单作了一些热点板块的分析，这里不能全部展示出来，仅仅以老城厢为例，这也是市场上较热的一个板块，老城厢在售的项目有6个，实现销售套数1723套，面积达到19.62万平方米，销售额达到13.99亿元，成交均价，7134元。从上半年的价格走势看，老城厢板块呈现逐步上扬的态势，上扬了7.6547%，这是老城厢成交情况，按照户型面积分成交量情况，从成交面积情况看，规模较大的集中到130-200平方米的区间，还有90-130平方米的区间，分别占到60%和25%。
我们也对住宅市场进行了一个展望，我们认为目前的住宅市场是处在调整与和谐的十字路口，为什么这么说？包括最近的新政出台以后，天津市目前细则也未出来，所以我把这个展望主要是根据前段时间，中国指数研究员和建设部指数研究中心对的8大城市进行了一个企业的访谈。我们认为，未来这种需求的供给有需要调控，新政策从两方面影响当前市场的需求。一是通过降低城市改造进程，降低城市拆迁速度来减少被动需求；二是通过税收信贷政策抑制炒房以减少投资及投机性需求；供给结构调整，新政策中的各项规定侧重点不同，影响范围也不同，从调查结果来看，90平米以下住房占项目总面积的七成被认为是影响力，52%的售房企业选择了这项，其次是居住用地七成用于中低价位户型，选择这项的售房企业占到售房总数的1成，有44%的售房企业选择调整产品结构，而30%的企业选择了调整开发周期。此外，选择加快或减缓销售进程的企业各占到售房总数的14%。我们认为房价的走势，新政策的出台将使市场进入一个特殊观望期，房价将步入调整期。但从长远看，房价将逐渐区域理性，保持稳中有升的态势。
在我们的调查中，投资策略方面，有52%的售房选择依形势而定，同时各有15%的企业选择增加或减少投资，在参与本次调查的企业中有54%认为未来房价会平稳上涨，而有两成左右的企业看跌，其中认为房价会微服下跌的占20%，认为会大幅下跌的占2%。
我们认为目前的地产市场将走向和谐地产的状况；未来市场逐渐走向和谐健康，我们正面临一个十字路口，需要社会各方面的努力。这种努力应该从三个方面来说，一个是政府解决政策层面的问题，还有一个就是住房消费者需要把握居住理念，另外一个就是开发商应该把握自己的方向。
面对新政策，不再是谁只要拥有土地或拥有资本就可以随意进入房地产市场，土地、资本、品牌价值专业开发能力，客户资源都将成为开发商不可或缺的资源，拥有实力和品牌价值的开发商在新一轮的宏观调控将脱颖而出。在座的应该都是国内一流的品牌企业，在这论市场调控中应该取得自己更大的辉煌。谢谢大家！
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